常州奥林匹克花园全套营销策划报告.docxVIP

I

目录

第一部分：市场调查研究 2

1常州市宏观环境研究 3

1.1常州市简介 3

1.2人口环境 3

1.3文化环境 4

1.4政策环境 6

1.5交通环境 6

1.6经济环境 7

1.7投资环境 8

2常州市房地产市场研究 8

2.1常州市房地产市场概况 8

2.1.1供应方面： 9

2.1.2需求方面： 9

2.1.3消费方面： 10

2.1.4前景方面： 10

2.2常州市房地产市场现状 11

2.2.1开发现状 11

2.2.2销售现状 12

2.3常州市房地产住宅市场现状 13

2.3.1住宅市场板块分析 13

2.3.2住宅市场产品特点分析 15

2.3.3常州住宅项目综合分析 19

2.3.4住宅市场的主流产品 22

2.3.5住宅市场的空缺产品 22

2.3.7常州市住宅消费市场研究 34

2.4房地产市场现状总结 39

2.5住宅市场发展趋势 42

第二部分：项目定位 44

1.项目开发条件分析 45

1.1项目简介 45

1.1.1项目所在区域 45

1.1.2项目宗地概况： 45

1.2项目区域分析 45

II

1.2.1交通状况分析 45

1.2.2居住条件分析 46

1.2.3区域居住趋势分析 47

1.3项目开发条件分析 48

1.4结论 48

1.5项目开发建议 48

2项目竞争力分析 48

2.1项目条件和资源分析 48

2.1.1项目条件分析 49

2.1.2项目资源分析 49

2.1.3结论： 50

2.2市场竞争态势分析 51

2.2.1各板块现状及趋势 51

2.2.2板块间竞争分析及竞争趋势 52

2.2.3板块内竞争分析 55

2.2.4可类比项目分析 57

2.2.5主要竞争对手分析 60

2.3项目SOWT分析 63

2.3.1项目优势分析 63

2.3.2项目劣势 63

2.3.3项目机会 64

2.2.4项目风险 64

3.3项目竞争力 64

3.3.1挖掘优势和把握机会 64

3.3.2化解劣势和规避风险 65

3.3.3结论 65

4项目发展定位 65

4.1发展商定位： 65

4.1.1发展商形象定位 66

4.1.2发展商经营理念： 66

4.1.3发展商竞争理念 66

4.2项目市场定位 66

4.3项目形象定位 68

4.4目标客户定位 68

4.4.1潜在目标客户 68

4.4.2首期目标客户 69

4.5项目价格定位 73

4.6主题定位（有待进一步细化） 76

III

5核心价值的体系建立 78

5.1基础核心竞争力体系 78

5.1.1强势品牌效应竞争力 78

5.1.2价值优化竞争力 79

5.2跃升核心竞争力体系 80

5.2.1优势资源竞争力 80

5.2.2奥园跃升竞争力 81

5.3本项目的核心价值体系 81

5.4本项目核心价值体系的实施策略 83

5.4.1本项目方向性发展策略 83

5.4.2核心价值体系的实现 85

第三部分：项目产品策略 87

1项目分期发展策略 88

1.1项目分期开发原则 88

1.2建筑类型的选择 88

1.3项目分期开发计划： 88

1.4分期发展的策略方针 90

1.5项目总平面布局要点建议： 91

1.5.1主轴线建议： 91

1.5.2首期开发分期建议 91

2.项目总体规划设计 92

2.1主题概念在总体规划中的体现 92

2.2总体规划原则 92

2.3项目规划设计要求 93

2.4.1组团划分 94

2.4.2配套设施 94

2.4.3关于各主要配套建筑物的细化建议 95

2.4.4关于各开发期主要运动设施的细化建议 98

2.5路网系统设计 99

2.5.1道路网络设计原则 99

2.5.2车行道路系统 100

2.5.3人行步道系统 100