房地产专题 _ 当前周期各档次板块的量价抗跌性研判20241119 .pdf

导语

梳理了12个典型城市、2980个细分板块、99679个住宅小区的一二手房量价走势，以此探析当前周

期下不同类型板块之间的抗跌能力。

研究视点

2021年下半年以来，中国房地产市场经历了近20年时间最长、幅度最大的量价调整，为探析近年来

不同地段房价的发展趋势和市场表现，本文基于研究中心的保值力研究成果，梳理了12个典型城市、

2980个细分板块、99679个住宅小区的一二手房量价走势，以此探析当前周期下不同类型板块之间的抗

跌能力。并进一步探究各类板块新房市场的发展现状和趋势特征，为地方层面的“稳市场”和“控增量”

发展目标提供相关参考。本文要点如下：

1.2024年房价抗跌板块流速占比仅18%，房价跌幅超过20%的板块占比达25%。对比2021年定基房

价水平来看，有14%的板块的房价跌幅小于5%，这些板块一二手房交易量占比约为18%。

2.房价抗跌板块的新房流速更加稳定，反弹期表现也更为抢眼。在2022年三季度、2023年二季度、

2023年年末、2024年二季度的四次流速反弹周期中，抗跌板块的成交规模回升均最为明显，并且在2024

年之前的三轮反弹周期中，抗跌板块的流速均回到了基期的80%以上。

3.刚需类地段中，房价抗跌板块的流量稳定性更为突出。对于房价适中的刚需流量板块而言，典型如

北京沙河（中关村）、杭州临平老城（生物医药产业园）、南京铁心桥（软件园区）等，由于目标客户范

围较大，再加之二手房价格的稳定，使得购房者信心较强，板块内新房流速持续向好，当前流速均较

2021年月均交易量增长超过100%。

4.“高端+抗跌”板块受消费者认可，2024年平均开盘去化率高达八成。当板块兼具“高端”和“抗

跌”两个特征时，开盘去化率呈现出了“一骑绝尘”优势，2024年该类板块项目的平均开盘去化率高达

81%，远高于其他各类板块不到四成的均值。

5.抗跌板块市占率低位、上升空间可期，建议优化城市供给结构促信心回升。就各城市房价跌幅最小

的前10%板块来看，平均市场份额只有10%左右，仍有较大的上升空间。让抗跌板块占据更大的市场份

额，不仅有利于加快城市的平均去化速度，相比那些大幅度打折去化的项目而言，也更有利于提振市场信

心。

6.行业低流速下板块供需关系脆弱，抗跌板块仍应审慎供地、保障库存规模稳定。尤其对于月均流速

较小的优质板块，如西安浐灞商务板块、天津临海新城片区、深圳红树湾板块等，新增200套库存房源，

即会造成消化周期增加4个月以上。在加快供给节奏方面，仍应适度“提速”，避免短期内积压过多库存

房源，挫伤需求侧的信心恢复。

01

近三年全国房价下跌超一成

典型城市仅14%板块房价抗跌(略)

近两年来，受宏观环境、经济周期等多重因素的影响，新房市场持续承压，二手房价格也延续相对低

位。基于国家统计局发布的70城数据可见，二手房房价降幅较新房更为显著。不过，考虑到市场分化，各

板块房产价格也呈现不同地走势。基于CRIC监测数据，典型城市仍有14%板块房价是比较抗跌的，2024

年前9月这些抗跌板块成交金额占比达27%。

1、新房价格受供求结构、限价等影响较大，二手房价走势更贴合实际动向（略）

2、2024年抗跌类板块流速占比不足二成，抗跌板块成交金额TOP3均位于上海

02

高端板块房价抗跌性更强

西安此类板块房价逆市上涨

自2021年以后，大部分城市的房价即进入了震荡下行通道，从各类板块的价格动向来看，刚需类板

块房价跌幅更大，高端板块的房价相对更为坚挺。并且在2022年年中的保交楼，以及2023年上半年的短

暂反弹周期中，高端板块的房价领涨表现也更为抢眼，上海、西安两地的高端板块表现尤为抢眼。对比

2021年的房价水平来看，广州、西安、重庆的高端板块则表现出了更强的抗跌性。

1、近年反弹周期均为高端板块房价领涨，2024年刚需板块加速下跌

为探析不同板块的房价发展趋势，研究中心以12个典型城市的2980个板块为样本，根据各板块二手

房挂牌价格，将板块分为刚需、改善、高端三类（以全市中位数的1倍、1.8倍为分隔点）。根据挂牌参考

价的相对变化幅度，测算各类板块的房价发展趋势。

测算过程中发现，刚需、改善房价高点都出现在2021年，故以2021年为基期，计算了2020年1月以

来各类板块的房价发展指数。分板块类型来看，高端板块房价最为坚挺，2023年末房价仍高于2021年，

直至2024年才真正进入下跌通道，跌幅为各类板块中最