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房地产市场发展中存在的问题分析

一、XXX房地产市场发展情况概述

改革开放以后，随着市场经济体系的逐步确立，房地产市场也从

萌芽到发展，保持着与经济发展相适应的节奏步伐。XXX房地产市场，

也在房地产业被确立为市场经济重要组成部分、振兴东北老工业基地

战略等政策的影响下，经历了从启动、壮大，到快速发展至如今“新

常态”建立的各个阶段。XXX房地产市场启动与上世纪80年代，90年

代得以壮大，并于99年实行住房分配货币化以后得到了高速发展，

然而从启动至20XX年的第一阶段，XXX房地产市场的基数较小，规

模不大，对经济的带动作用不明显。20XX年国家振兴东北老工业基

地战略实施后，XXX房地产市场终于迎来空前的机遇，进入了规模扩

大，发展高速的新阶段。20XX年到20XX年的十年间，是XXX房地产

市场发展最快最好的十年，不仅投资额屡创新高，销售也稳步增长，

即使是在20XX年全国市场低迷的大环境下，也未出现大起大落，成

为了当时全国市场上一枝独秀，更被国家住建部誉为“全国最好的房

地产市场之一”。20XX年至今，XXX房地产市场却经历了量价齐跌的

巨大变化，值得提出的是，这一次大幅震荡并非是受政F宏观政策的

影响，而是在长期快速发展中的供需不平衡状态下的自发性调整，因

此，对市场形成了较大的冲击，20XX年至今全国楼市的持续疲软，

让我们有理由相信，20XX年也许就是房地产市场“新常态”的开启之年。

二、XXX房地产市场发展中存在的问题

（一）库存规模仍在较高的水平20XX年XXX市商品房待售总量

较之20XX年虽有所下降，去化周期也从20XX年的39个月下降到

32个月，但仍高于20XX年及之前的水平。在各业态类型中去化周

期最短的住宅项目也达到了28.6个月，远高于10～15个月的合理

水平，写字楼的去化周期更是达到了211月，产品严重过剩。库存

规模过大是XXX房地产市场长期以来供大于求的必然结果，土地出让

量过大，远远超过了实际需求，造成了产品入市量与销量之间存在巨

大缺口，供求比例明显失衡。虽然近两年来政F出台了一系列“去库

存”政策，但是目前的这种高库存水平仍将存在较长时间。

（二）商业地产产品严重过剩20XX年国家的住宅限购政策实施

以后，XXX商业地产便呈现了空前的井喷式快速增长。截至20XX年

底，XXX商业地产总存量已达到839万平方米，超过20XX年的4倍，

人均商业面积超过1平方米，已经达到发达国家人均1.0～1.2平

方米的水平，未来五年内，XXX还将有约354万平方米的新增商业

供应。初步预计到20XX年，XXX商业地产总存量将超过120XX年的

1.4倍，人均商业面积将达到1.6平方米。而XXX商业地产又集中

于金廊沿线，该沿线上10万平以上的大规模购物中心数量不断增加，

造成该商圈体量过大，造成了很大的销售压力。相反，三外环区域却

呈现了明显的商业配套缺乏，大大制约了该区域住宅项目的销售。

（三）产品区域分布不均衡由于在“十二五”之前XXX市已基本完

成大面积的棚户区改造工作，市中心可供出让的土地逐渐减少，而二

环外的土地供应却随着我国城镇化进程的实施而不断增大，然而，销

售情况却并没有与投资相匹配，新城区房地产项目的销售不理想，房

屋出现了囤积。这是因为，新城区房地产项目存在着一定程度的“先

天不足”，配套设施的不完善、相对较弱的人口聚集效应均大大影响

了消费者的购买意向，目前主要是以价格优势吸引部分“刚需”消费群

体。

三、XXX房地产市场发展对策分析

（一）合理确定供地规模控制房地产市场库存，首先要收紧土地

供应市场，科学制定房地产用地供应计划，使房地产项目年度土地供

应计划体系在结构上更加合理，总量上达到平衡；进一步完善土地储

备机制，根据市场需求和城市建设需要调整投放市场节奏。优先保障

普通商品住房、棚改房及保障性住房建设用地，适度控制房地产业新

增用地规模，尤其是严格控制商业用地出让。对商品房库存较大的区

域，要严格控制新增建设用地，特别是新增住宅用地，对商品房库存

压力较小的区域，可以视区域发展需要增加土地供应，确保土地出让

与商品房库存去化速度相协调。

（二）以市场需求确定产品结构XXX商业地产高度过剩，20XX

年商业、公寓、写字楼的去化周