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房产测绘中预测面积与实测面积差异产生的原因及对策

摘要：房产测绘中房屋面积预测和实测之间的差异关乎重大，本文概述了

房地产测绘中预测面积与实测面积的概念，对其之间差异产生的原因进行了分

析，并在此基础上对如何减小房产测绘中房屋面积预测和实测之间的差异进行了

探讨，旨在为对于房产测绘中房屋面积预测和实测对比的研究起到一定的指导意

义。

关键词：房产测绘；预测面积；实测面积；差异；原因；对策

1概述

预测算面积是指在房屋开发建设单位领取商品房预售许可证时，由房地产行

政主管部门认可的具有测绘资质的测绘单位按照规划核准图纸或设计变更图纸

上标注的尺寸，依据房产测量规范的要求对尚未竣工的房屋预先计算的面积。它

是开发商预售房屋面积的依据。

实测面积是指房屋竣工验收后，开发建设单位委托具有测绘资质的房屋测绘

机构，依据国家房产测量规范并参考规划图纸、竣工图纸以及预测算数据对房屋

进行实地勘测、绘图、计算而得出的面积。它是购房人办理房屋所有权证、他项

权证、结算物业费用的依据。

换句话说，预测算面积就是购房人与开发商签署买卖合同时的面积，购房人

通常是按照预测算面积支付房款的，而实测面积是产权登记面积，即房产证上的

面积。当然倒是也有很多人直接买竣工的，这也不例外。要缩小预测算与实测面

积的差异，必须先了解其差异的原因，才能避免较大差异的产生，从而减少购房

人与开发商之间的矛盾与纠纷。

2房产测绘中预测面积与实测面积差异产生的原因

2.1计算规则的改变

目前，房产测绘主要依据的是2000年8月1日实施的《房产测量规范》(GB

/T17986．1－2000、GB/T17986．2－2000)，该规范明确了房屋产权面积的测量

要求，是一个原则性和灵活性相对平衡的规范，符合当时经济发展的需要。但在

新的形势下，由于房屋建筑风格不断创新，房产测量在个别环节上存在不统一的

情况。再加上《房产测量规范》的一些计算规则不够细化，造成了理解不统一，

从而使得各地方、各测量单位的计算标准也不统一。

2.2设计变更引起的面积差异

商品房预售面积计算原则上使用报建图，但规划报建图纸往往很粗略，无细

化，开发商通常会在报批后重新修改设计，使各项功能更明确、具体。若使用报

建图纸进行预测算，势必造成竣工面积与预售面积差异较大。但如果按照后期修

改的设计图纸计算预售面积，虽然与实测面积差异不大，且能有效避免开发商与

业主的矛盾，但却无从发现报建与实地的差别，失去了房产测量环节对其的监督

作用，同时也会造成开发商肆意更改设计，使其经济效益最大化。所以对在预售

面积测算时最好还是以报建图纸为准，但在委托测绘时委托单位需要提交齐所有

的变更设计通知单，对于较大变更需要提供规划部门的变更批复。

2.3施工变更引起的面积差异

施工变更是房屋建筑过程中相当普遍的现象，原则上施工变更须经相关的规

划批准方可进行，但目前来说，开发单位未经规划批准而进行施工变更是较为常

见的现象。在前言中已经提到房屋预测和实测的测量依据不同，即预测绘依据设

计图纸，实测则依据建筑物现状，这就体现了房屋的施工变更对房屋预、实测建

筑面积差异的重要性。委托方在提供设计图纸，测绘机构据此预测绘完成并提供

房产预测成果报告后，若施工中发生变更，而委托方未及时进行变更测绘，导致

房屋建成后的实际状况与预测时所依据的设计图纸不一致，势必会引起房屋的

预、实测建筑面积有所差异。

2.4施工误差及测量误差引起的面积差异

在实际建造时由于施工原因，墙体厚度有可能达不到或者超出了原来设计的

厚度。实测时，测量人员要对房屋的外墙尺寸以及各功能区的分隔尺寸进行复核，

如果达不到或超出原设计厚度，均以实际测量厚度为准。这样就会对房屋的建筑

面积产生影响。对于施工误差和测量误差造成的面积差异，就需要我们施工单位

能够严格按照图纸施工，把握好工程质量，同时也需要我们测量单位提高测绘人

员的作业水平和测量精度。

2.5测绘人员计算错误导致的面积差异

由于现在的房屋格局设计新颖、复杂，增大了房产测绘的难度，稍有不慎就

会出现不同程度的错误，这种错误经常发生在预算的时候，实测因为有预算的对

比以及现场比对，比较容易发现错误。在此笔者将实际工作中容易发生的错误列

举如下：

(1)楼梯的分摊去向有误。经常会出现二层以上使用的楼梯分摊给了一层，

或者是分摊给了未使用的楼层。

(2)预算时因参照电子图，导致