我国房地产抵押贷款证券化的法律制度设计 .pdfVIP

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２００７年第５期河南金融管理干部学院学报Ｎｏ．５２ｏｏ７

总第１３７期ＪＯＵＲＮＡＬＯＦＨＥＮＡＮＩＮＳＴＩＴＵＴＥＯＦＦＩＮＡＮＣＩＡＬＭＡＮＡＧＥＭＥＮＴＳｅｒｌａｌＮＯ．１３７

【金融与法律】

我国房地产獗孑甲贷款征券亿的．去律制度设计

孙放，林建军

（１．上海政法学院，上海２０１７０１；２．毕盛上海投资咨询公司，上海２０１７０１）

摘要：房地产抵押贷款证券化能够将流动性较差的抵押贷款资产组群证券化从而实现在市场上的流通变现，因

而深得多方市场主体青睐。然而在目前情况下，开展真正意义上的房地产抵押贷款证券化尚存在一系列法律制度

上的障碍。从房地产抵押贷款证券化的业务模式入手，分析相关的法律问题，从宏观法律角度提出法律制度设计

的方案。

关键词：房地产抵押贷款证券化；破产风险；真实出售；混业经营

中图分类号：Ｆ９２２，２８２文献标识码：Ａ文章编号：１００８—７７９６（２００７）０５—０１２９—０５

房地产业是国民经济的支柱性产业，是一个需者，由此标志着房地产抵押贷款证券化（Ｍｏａｇａｇｅ

要高投入的行业，高投入在带来高收益的同时也必ＢａｃｋｅｄＳｅｃｕｒｉｔｉｅｓ，ＭＢＳ）的诞生。１９７７年，美洲银行

然带来高风险。正是这种高投入、高风险的行业特作为第一家私营机构向公众投资者发行了由传统按

性使得房地产业和金融业休戚相关，房地产业的发揭组合支撑的证券②。２０世纪９０年代初期，商用房

展离不开金融业的支持，金融业的创新也会给房地地产，如公寓、酒店、写字楼等物业抵押贷款的证券

产业带来巨大的发展空间。而我国多年以来形成的化（ＲｅａｌＥｓｔａｔｅＩｎｖｅｓｔｍｅｎｔＴｒｕｓｔ，ＲＥＩＴ）获得迅速发

以银行信贷资金为主要融资对象的房地产业金融体展，进一步扩大了房地产抵押贷款证券化的进程和

系僵化、单一，不仅使现有金融系统累积了大量的金市场规模。

融风险，而且客观上限制了房地产业的发展。随着ＭＢＳ是指由房地产抵押贷款的发放机构将其所

我国房地产业建设进程的加快，突破房地产金融的持有的抵押贷款资产，汇集重组成抵押贷款组群，经

瓶颈限制，加速房地产金融业的创新势在必行①。过担保或其他信用加强手段，以证券的形式出售给投

加快房地产抵押贷款证券化的发展，促进资本实力资者的融资过程。一般情况下，发放机构将贷款资产

的提高和融资渠道的畅通，适时启动相关的模式设出售给政府抵押机构或投资银行，再由其进行包装重

计和法律制度层面的配套规范显得尤为重要。组，以证券的形式将债权进一步出售给社会公众投资

者。ＭＢＳ最终由被证券化的贷款资产所产生的预期

房地产抵押贷款证券化的发展

一

、