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宏观调控形势下房地产开发企业融资渠道探究

【摘要】2005年以来，国家对我国房地产行业日益严厉的宏观

调控使房地产开发企业的生存愈加艰难，融资问题则是诸多房地产

开发企业亟需解决的主要问题之一。本文采取案例研究的方法，以

天津市某大型国有房地产开发企业为例，结合我国房地产行业环境

及金融环境，分析该企业在宏观调控政策下的融资结构。通过对调

研结果的分析，我们发现，在宏观调控政策下，企业通过多元化融

资方式对企业的资金链进行了有效的管理，缓解了企业的融资压

力，但由此给企业长期发展所带来的隐患却不容忽视。

【关键词】宏观调控；房地产开发企业；融资方式；案例研究

（一）引言

1.宏观调控政策对房地产开发企业的资金链管理产生影响

近年来，我国房地产市场非理性因素作用扩大。为遏制我国房地

产市场进一步升温，我国出台若干关于房地产市场的宏观调控政

策。房地产开发方面，调控政策一方面限制房地产开发贷款的发放，

另一方面要求加快推进保障性住房的建设。房地产销售方面，严格

的差别化住房信贷政策和“国十条”后四十余个城市施行的限购

令，意图限制投资者以各种名目进行的炒房和投机性购房行为；同

时，房产税改革试点于2011年在沪渝两地正式落地，旨在保护自

主性需求，约束投资性需求。

调控政策多管齐下，国家意图以限制开发商抬高房价和引导购房

者的消费行为回归理性这两种方式稳定房地产市场。但国家的宏观

调控政策影响了房地产开发企业的资金链管理，而现金流是房地产

开发企业得以生存的命脉。作为房地产市场的重要参与者，开发商

面临的由调控所带来的企业资金链问题，成为目前亟待解决的问题

之一。

2.宏观调控形势下房地产开发企业的融资方式

由于房地产行业的资金密集、杠杆率高等特点，企业经营过程中

的资金流一直是房地产开发企业经营的命脉所在。除自有资金外，

房地产开发企业的资金来源一般有两种：开发阶段的外部融资与销

售阶段的发预售收入和个人按揭收入。自2005年以来，国家在房

地产调控的资金限制方面，通过各种措施对这两种融资方式不断施

压。这也使房地产开发企业“以银行贷款为主，其他融资方式占比

较少”的传统外部融资结构发生了较大改变：2007年至2011年，

国内房地产开发贷款金额前期涨幅缓慢，后期涨幅趋于停滞，而自

融资金和其他资金的金额则大幅上涨。

银行贷款方面，根据各银行年报公布的数据，2007年至2008年，

各银行房地产开发贷款规模均呈上升态势，而之后三年增幅有所放

缓，尤其是2010年至2011年间，诸多银行的房地产开发贷款金额

大幅回落，一些银行甚至出现房地产开发贷款规模负增长的现象。

反观信托却是另一番景象。近几年信托业在规模与数量上发展迅

猛，截至2012年2季度末达到5.54万亿元，环比增长4.53%，同

比增长48%，与2011年底相比，增长15.18%。作为信托产品的主

力品种，房地产信托近几年来也在飞速发展。信托总体规模方面，

房地产信托由2006年的276万亿左右飙升至2011年的2752万亿，

5年时间内其数量也由103只增至1064只，是原来的十倍之多。

证券市场方面，近几年房地产行业出现一股房地产开发企业上市

与股票增发的热潮。而以房地产开发企业为发行主体，以支持某一

房地产项目建设为发行目的的债券类产品鲜见于债券市场，仅有少

量债券类产品用于保障房开发建设。另外，私募基金与海外融资等

方式逐渐兴起。

基于以上现实，本文将以一家典型的房地产开发企业为研究对

象，考察其在房地产宏观调控的背景下融资结构的调整与融资方式

的创新，并在对房地产行业的融资现状深入调研的基础上，对房地

产金融创新的方向和国家相关政策的改革方向提出我们的建议。

（二）房地产开发企业的现有外部融资方式②

被调研企业成立于1981年，为天津市规模较大的房地产开发企

业，是一家国有独资集团。集团主要经营范围为国家授权资产投资、

控股，房地产开发、销售，物业经营及管理等。集团采取控股公司

形式，下属公司二十余家，主要集中于天津市，其余分散于海南、

深圳等地，并且集团的其中一家下属子公司为上市公司。2012年集

团投资项目的开工面积为817.60万平米，完成销售收入106.78亿，

利润达10亿元。

近几年的房地产调控政策给整个集团的资金链带来较大压力。在

房地产开发融资方面，集团发展遭遇一定瓶颈，但由于其长期发展

所积聚的实