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银行关于积极推进个人二手房按揭贷款业务的指导意见

各分行、直属分行：

为更好地适应房地产市场的发展规律，满足个人按揭购房的多元化需求，提升我行个人购房贷款业务的综合竞争力，坚持市场拓展与风险管理并举，抓住机遇扩大市场份额，现提出我行下阶段积极推进个人二手房按揭贷款业务的指导意见，请各行参照执行。

一、业务发展总体意见

1、房产定位

各行开展个人二手房贷款业务，应以支持购买中、高档“住宅房”为业务发展的重点及主导方向，适当兼顾价格确切、地域适当、商业环境成熟、易于交易转让及处置的“商业用房”。

上述房产应具有房屋土地管理局颁发的房屋所有权有效证件，可在房地产二级市场流通，出让人对其应具有完全处置权利。

2、客户定位

我行开展个人二手房贷款业务，主要面向两大类人群：即“知识型”中青年自住购房客户与“稳健型”房产投资人士。前者事业发展潜力大，前景广阔；后者工资薪金收入丰厚稳定，以个人资产保值、增值为目的进行适度房地产投资。

3、业务受理模式

从二手房交易模式上分析，总体上可分为“借助中介机构(特指房地产经纪企业，下同)交易”与“买卖双方直接交易”两大类；我行提供按揭服务时也相应配以“渠道批发”与“网点零售”两大业务模式，而前者将日益成为银行取得二手房按揭业务的主要模式。

4、制度规范

个人二手房贷款业务应按照《上海浦东发展银行个人住房贷款管理办法》、《上海浦东发展银行个人信贷业务操作规范(试行)》,以及其他相关制度执行。考虑到二手房贷款业务具有鲜明地域性的特点，

各行在经办具体业务时，应将我行现有业务规定与经办行实务操作有机结合。各行应制订出适应本区域市场特点的具体业务操作规程，报总行备案；若该规程对我行现有业务规定造成实质性突破或造成风险扩张，实施前应得到总行批准。

5、总行、分行与支行(经办行)的业务隶属关系

切实推进二手房贷款业务，必须得到全行上下的理解与支持。总行层面将出台业务推进指导意见，对“总行级”业务合作伙伴、优秀员工进行奖励；分行层面应制订区域性业务操作规程，将总行政策本地化，指导本区域内支行的具体业务拓展；支行(经办行)则应强调执行，并做好信息反馈。

二、业务推进具体指导意见

1、中介机构、评估机构的选择

各行应根据当地情况，及时建立起合理、严格、规范的“房地产中介/评估机构准入-退出”机制。其中：

(1)房地产中介机构应具有相应行业资质。分行应优先选择全国性的、连锁经营的中介机构；地方性中介机构，应具有一定知名度、资质和信誉良好、具有一定规模、资金实力及市场占有率。中介机构的市场定位应与我行二手房贷款业务的目标市场相吻合。

(2)房地产评估机构应具有国家二级以上资质(含二级),并应符合以下规定：

(A)注册资本70万元以上；

(B)有五名以上取得《房地产估价师执业资格证书》并登记注册的专职房地产估价师；

(C)专职房地产估价专业人员(包括注册房地产估价师和取得房地产估价员岗位证书的房地产估价员)占职工总数的百分之七十以上；

(D)从事房地产价格评估业务连续三年以上；

(E)每年独立承担估价标的物建筑面积6万平方米以上或土

地面积2万平方米以上的评估项目5宗以上；(F)以房地产价格评估为主营业务。

另外，只有一级房地产评估机构方可以跨省、自治区、直辖市从事评估业务。上述规定参见“建设部关于印发《房地产价格评估机资格等级管理的若干规定》的通知(1997年1月9日建房(1997)12号发布)”。

对于中介机构“抛高”房价、假按揭、提供虚假证明、套用银行贷款资金，或评估机构违背职业道德出据明显偏离抵押物内在价值等不良行为，一经发现，应立即终止合作，实施保全措施，并将其列入“黑名单”及时上报总行。总行通告全行后，将适时汇总上述信息报送有关监管、征信机构，对其实施全面“封杀”。

业务经办行在与房产交易中介机构合作前，应将合作协议等相关资料报分行核准；“总行级”二手房中介机构的审批权在个人银行总部。

2、抵押物价值的认定

在认定房产交易价格的合理性以确定适当的贷款额度时，应遵循以下原则：

(1)对抵押物价值的认定原则上取该房产的评估价、交易价、市场价中的孰低者作为测算按揭贷款成数的基数。其中，“评估价”是指以具有国家二级以上资质的房地产专业评估机构出具的评估报告所认定的物业价值；

(2)根据我行工作人员职业判断，房产交易价格基本符合市场公平价格或系二年内新购的普通商品住宅，可免于评估机构评估，以购房合同价格作为确定贷款额度的依据，但此时贷款成数不应超过合同价的60%;

(3)房屋装修价值不应计入房产价值。房屋装修价值计入房产交易价格的，在确定贷款额度时应将房