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中国房地产前景展望

一、日本的教训

1、1955-1985，骄人的成绩

日本国际贸易顺差不断扩大，日本成为世界第二大经济体，外汇储备世界第一，并且成

为美国最大的债权国。1985年，美元/日元汇率在250左右。

2、签订《广场协议》

美国以缩减对日贸易逆差为由，于1985年9月22日，联合德、法、英与日本签订《广

场协议》。1985.10-1985.12，《广场协议》签订后不到3个月的时间里，美元迅速下跌到

1美元兑200日元左右，跌幅20%。

3、1986-1989，泡沫加剧期

美国当局以及以弗日德伯格斯藤（当时的美国国际经济研究所所长）为代表的·

金融专家们不断地对美元进行口头干预，表示当时的美元汇率水平仍然偏高，还有下

跌空间。在美国政府强硬态度的暗示下，美元对日元继续大幅度下跌，最低曾跌到1

美元兑120日元。在不到三年的时间里，美元对日元贬值了50%，也就是说，日元对

美元升值了一倍。1985年“广场协议”签订后的10年间，日元币值平均每年上升5%

以上，无异于给国际资本投资日本的股市和房市一个稳赚不赔的保险。广场协议之后，

日元大幅度地升值，对日本以出口为主导的产业产生相当大的影响，导致制造业危机，

大量资金流出制造业。为了要达到经济成长的目的，日本政府便以调降利率等宽松的

货币政策来维持国内经济的景气。从1986年起，日本的基准利率大幅下降，这使得

国内剩余资金大量投入股市及房地产等投机领域里，“广场协议”后近5年时间里，日

经指数每年以30%的幅度增长，从9000点涨至38915.87点、地价每年以15%的幅

度增长，而同期日本名义GDP的年增幅只有5%左右。泡沫经济离实体经济越来越远，

从而形成了1990年代著名的日本泡沫经济。虽然当时日本人均GDP超过美国，但国

内高昂的房价使得拥有自己的住房变成普通日本国民遥不可及的事情。

4、1990-1995，泡沫破灭期

1989至1990年，日元对美元出现贬值的预期及趋势，导致热钱撤离日本。1990

年，开放金融市场，允许华尔街公司进入日本。由于股市和房地产市场过热，1989

年，日本政府开始施行紧缩的货币政策，日央行五次调高利率，并且对房地产市场

采取超级紧缩的政策，即对于持有不到两年的房地产转让，缴纳96%的所得税，迅

速戳破了泡沫，股价和地价短期内下跌惨重，同期日经指数从1990年的38950的

历史最高点大跌至1992年8月的14000点附近，与最高点相比下跌了63%，房价

也下跌70%，银行形成大量坏账，日本经济进入十几年的衰退期。日本企业大量倒

闭，企业价值被严重低估。国际热钱从股市、房地产领域撤离，逃回国外。日元继续

升值，一美元兑换120日元升值到最低80日元，升值近40%。

5、1995-1998，日圆从1:80贬值到1:146，国际资本大量收购日本企业股权。

二、对中国的启示

1、1978-2005，骄人的成绩

自78年改革开放以来，中国经济连续30年保持快速增长，GDP不断提高，贸

易顺差逐年扩大，外汇储备不断增多，人们对未来充满希望。1998年，中国开始启动

住房分配货币化改革，导致房价从1998年到2005年开始了第一浪的上涨。

2、2005年前后，日本、美国、欧盟等主要发达国家或基于国内经济的需要，或迫于

国内政治的压力，要求中国改变汇率制度或强迫人民币升值。自2005年7月21日起，

我国开始实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度，

开启了人民币升值之旅。

3、2005-2010，泡沫加剧期

2010年，中国GDP达到5.75万亿美元，首次超过日本，世界排名第二。中美贸

易顺差不断扩大，截至2011年九月底，中国外汇储备余额达3.2万亿美元，排名世界

第一。截至2011年7月底，中国持有美国国债余额达1.16万亿美元，居持有美国国

债的外国国家之首。截至2011年10月底，人民币对美元汇率自2005年7月汇改以

来由1美元兑换人民币8.28元升值到6.33元，累计升值23%。

随着中国经济的快速增长以及人民币不断升值，国际热钱大量流入中国，进入股市楼市，

大幅推高股价楼价。由于2008年爆发全球金融海啸，导致股市从6000高点