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2005年中国房地产发展形势及未来变化趋势

一2005年中国住宅发展形势分析

（一）2005年房地产政策回顾

1.国家七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》

2005年5月9日，国务院办公厅转发建设部、发改委、财政部、国土资源部、人民银行、

税务总局、银监会等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》的通知。通知明确要求各

地区、各部门要正确认识房地产市场的发展形势，坚持积极稳妥、把握力度，突出重点、区

别对待，因地制宜、分类指导，强化法治、加强监管的原则，认真贯彻落实国务院各项调控

政策措施，从强化规划调控、改善住房供应结构，严格土地管理、加大土地供应调控力度，

严格税收征管、调整住房转让环节营业税政策，加强房地产信贷管理等方面做好供需双向调

节，遏制投机性炒房，控制投资性购房。通过鼓励普通商品住房和经济适用住房建设，合理

引导住房消费，促进住房价格的基本稳定和房地产业的健康发展。

七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》的通知出台的背景是2005年以来我国部分地

区商品住房价格上涨过快。2005年第一季度，全国35个大中城市房屋销售价格比去年同期

上涨9.8%，上海、杭州、成都、厦门、青岛、宁波、南京、武汉等8个城市房屋销售价格

同比涨幅超过10%；商品住宅销售价格比去年同期上涨10.5%，其中，普通住宅和高档住宅

销售价格比去年同期分别上涨9.7%和12.9%。部分城市房地产价格上涨幅度接近20%，如上

海市的房地产价格第一季度增幅为19.1%。

七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》下发以后，对于部分地区特别是上海等长三角

地区商品住房价格上涨过快的现象具有明显的抑制作用，2005年5月份以来，各地认真贯

彻执行七部委文件，商品住房价格逐渐趋于平稳。

2.国家税务总局、财政部、建设部《关于加强房地产税收管理的通知》

2005年5月27日，国家税务总局、财政部、建设部下发了《关于加强房地产税收管理的通

知》，通知明确规定，2005年6月1日以后，个人在将购买不足2年的住房对外销售时，

应全额征收营业税。个人将购买超过2年（含2年）的住房对外销售不能提供属于普通住房

的证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关营业税政策征收营业税。

《关于加强房地产税收管理的通知》下发以后，对于遏制投机性炒房、引导住房理性消费、

稳定商品住房价格具有重要的作用。

（二）2005年宏观调控下的房地产市场形势

宏观调控政策出台后，市场反映表现为部分城市市场交易量有所下降；市场供求比例发生了

显著变化，如上海的供求比例由今年第一季度的0.85∶1调整到六月的1.12∶1。宏观调控

下的房地产市场具体表现形式如下。

1.房地产开发投资增幅下降

2005年1～8月，全国房地产开发投资额为8920.1亿元，同比增长22.3%，与1～4月

25.9%的增幅相比，下降了3.6个百分点。其中，北京、上海两市的房地产开发投资增幅分

别从1～4月的10.6%和15.8%下降到1～8月的-1.7%和9.6%。2005年1～8月，全国住宅开

发投资额为6009.8亿元，同比增长21.5%，与1～4月的24.00%增幅相比，下降了2.5个百

分点，北京、上海两市的商品住宅开发投资增幅分别从1～4月的2.5%和6.8%下降到1～8

月的-9.3%和0.2%（详见图1和图2）。

宏观调控政策出台以来，在开发投资增幅下降的同时，部分地区城市商品房新开工面积增幅

也在下降，北京、上海等城市1～8月商品房新开工面积同比增幅出现负数。2005年1～8

月，北京、上海商品房新开工面积分别为1581.88万平方米和1851.97万平方米，与2004

年同期相比分别下降了4.7%和0.9%。商品住宅的下降幅度更大。2005年1～8月，北京、

上海的商品住宅新开工面积分别为1078.97万平方米和1415.88万平方米，同比分别下降了

15.1%和10.7%。

图12005年1～8月房地产开发投资同比增幅变化

图22005年1～8月商品住宅开发投资同比增幅变化

2.宏观调控政策出台后，部分地区城市房地产市场交易量出现萎缩

宏观调控政策出台后，部分城市房地产市场5月和6月交易量出现严重萎缩，7月份有所回

升。2005年5月、6月，全国商品房销售面积分别为2290.56万平