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房地产政策如何“出实招”

房地产行业专题研究｜2022.12.20

核心观点

我们相信，不利于消费需求释放的限制性政策将有望很快放开，各地的限购限

贷政策，尤其是认房又认贷的首套房认定标准将有希望放宽。同时，普通住宅

认定标准有望放宽。在供给侧，进一步的流动性支持和预期管理，将继续补强

房企的资产负债表。

▍中央财办有关负责同志接受新华社等媒体记者提问，对学习贯彻落实中央经济工

作会议精神进行权威解读。其中，在扩大内需，防范金融风险等领域，有关负责

同志高度肯定了释放住房改善需求和避免房地产行业风险的重要性，更清楚展望

了2023年房地产政策的侧重点。

▍解除不利于消费需求释放的限制性政策将是未来需求政策重点。我们预计，二

线省会城市的住房限购有望实质性放开，一线和新一线城市的限购也有望在执行

标准，地理范围等领域有所优化。2016年之后信贷记录影响居民首付的规定，

严重影响了卖旧买新，卖小买大需求的释放。我们预计，在不远的将来认房又认

贷的首套房认定标准将有望放宽。此外，各地对于普通住宅认定的过严标准，影

响了合理改善的交易便利性。我们预计各地普通住宅认定标准有望放宽。

▍流动性支持和预期管理为核心的供给侧政策，将进一步优化龙头房企资产负债

表。我们认为，2022年出台的地产融资三支箭将继续发挥作用，即债券市场有

望继续稳步恢复市场化融资功能，A股股权再融资在2023年进入实质发行阶段。

房地产开发企业在REITs市场有望获得合理待遇，房企符合基础设施REITs要

求的底层资产有可能不断被盘活，从而增厚房企边际业绩，推动企业获得现金回

流。预计银行将积极解决存量债务问题，新增对房地产行业信用支持。

▍区分长短期关系，区分追求平稳状态和保持政策有为。中央经济工作会议要求，

要研究推动房地产业向新发展模式平稳过渡。我们认为，所谓新发展模式就是区

别于传统的高负债、高杠杆、高周转的模式。但房地产政策不是在2023年既要

完成新发展模式转型，又要释放需求鼓励改善自住。2023年的房地产政策，重

点就是扩大需求——中长期而言，重点则是推动行业向新发展模式平稳过渡。这

里的平稳，我们认为是指追求状态平稳，即开发投资和销售基本稳定。平稳并不

意味着政策无为，相反，只有积极有为的政策，才能扭转房地产市场基本面持续

下行的局面。中央财办有关负责同志强调了房地产在经济增长，地方财力，居民

家庭资产和银行体系负债方面的重要性，突出了房地产政策调整的紧迫性。

▍风险因素：房地产市场销售下行的风险；政策出台不及时，个别房企继续信用出

险的可能性。

▍把握三条主线，积极配置地产股。我们认为，房地产行业正处于周期的底部，

企业资产负债正得到改善，市场正走向复苏。我们建议关注三条投资主线，即

2021年四季度以来的拿地低谷期，企业拿地较为积极的货值主线；REITs市场

不断发展背景之下，可供盘活的存量资产主线；企业优化资产负债表的再融资主

线。我们看好优秀的开发企业，推荐万科a(万科企业)，保利发展，华发股份、

金地集团、华侨城、陆家嘴、金融街、滨江集团、华润置地、美的置业、绿城中

国、龙湖集团等公司。

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