一二线城市房地产市场金融政策前景展望 .pdfVIP

一二线城市房地产市场金融政策前景展望

摘要：近几年来，一线城市及二线城市在投资额、土地资源供

应与利用等方面发生着深刻而剧烈的变化。如今的形势已逐渐形成

一种分化的局面。笔者从金融政策与土地资源情况来分析其对一、

二线城市房地产市场产生的影响，并就其趋势与前景提出相关对

策。

关键词：一二线；房地产；金融政策

中图分类号：f270文献标识码：a文章编号：

1001-828x（2012）06-0-02

在房地产业企业发展的过程中，尤其是出于风口浪尖的一二线

城市房地产市场，业界都强烈地感受到了住宅与房地产业的特点，

即要求产业资本和金融资本紧密结合。当前的中国对于房地产开发

商，对于消费者，对于银行界，一个普遍的共识是：住房金融的发

展是推动中国住宅与房地产市场启动的关键环节。刚刚起步的中国

住房金融与发达国家成熟的住房金融相比，有着巨大的差距。而多

变的金融政策，对房地产来说，更有着重大影响。

一、当前一二线城市房地产市场政策情况

随着房地产市场的火爆，房价调控的呼声也越来越高。这种观

点不单单政府有，而且社会上也是“共识”。从国家频频出台房地

产金融政策、土地政策就可以感受到这一点。准确把握房地产金融

政策与土地政策，规范开发商的经营方式，对一二线城市房地产市

场的健康发展有着重要意义。

1.金融政策

近几年我国央行频繁加息和诸多房地产信贷调控政策的实施，

如2008年央行在一段时间中就有5次降息。在北京召开的“2012

年中国人民银行工作会议”中，央行表示，2012年央行将继续实施

好稳健的货币政策，对货币政策适时适度进行预调微调。能够发现，

近年来房地面临的金融政策变数与压力是以前没有的。当前，在一

条条金融管制政策影响下，房地产业已从迅速的发展局面过渡到增

幅降低乃至稳定的局面。所以，房地产市场，尤其是作为主题的一

二线城市房地产市场，作为我国经济发展中的关键部分，要能够在

变化的市场里准确自身定位，来控制房地产业畸形的高速增长，同

时寻求对策，促进行业的健康发展。

2.土地政策

在土地资源方面，房地产市场的经济繁荣很大程度上是依靠土

地的低成本，而土地资源稀缺出售价格低的情况，又从反方向促进

了房地产应用土地的高消耗与浪费现象，同时也造成了全局的土地

资源短缺与供应紧张的情况。据有关资料显示，1997年到2010年，

北京、上海、广州等21个市县在出让土地比例的95%，其价格每平

方米只有92元；同时还出现了居民住宅用地价格降低的局面。如

此一来，极度紧张的土地由于低价通道被不断的消耗甚至浪费。因

为房价的高增长速度，许多房地产开发商并未按照调控的有利时期

来加强项目与土地的建设规模和质量，而是单纯的争取高额利润；

土地利用率提高不明显，甚至部分出现了降低，造成土地投入的扩

大，楼房闲置率高等社会问题(见下图)。

在2012年全国国土工作会议上，国土资源部部长徐绍史指出，

今年从严从紧投放年度建设用地计划指标，做好保障性住房和普通

商品房用地供应。国务院批准用地城市必须在2月底前对保障性住

房用地单独申报，审查通过的用地由部安排计划指标，4月底前完

成用地审批。这一政策，势必对房地产市场的土地供应造成不小的

影响。

3.开发商的经营情况

在如此的环境下，若是房地产商单纯凭银行的资金来维持房地

产经营，造成的经营风险完全由银行来承担，而不是自己承担经营

风险，如此一来，自身的经营风险全部变成了金融风险。直到今天，

房地产尚未补充自身的资本金数量。如果房地产商加强自己的资本

金投入，那么，使用银行的资金来经营房地产，就会让房地产商自

己也卷入风险之内。不然，就是将全部的经营风险都由银行来背负，

因此，房地产商都是采用趋利避害转嫁风险的方式。现在遭遇的情

况是很多房地产商争取了某个项目之后，就下设各个子公司，而这

些子公司的基本资金渠道即是银行贷款。其后果可以预见：如果造

成泡沫，泡沫便会造成银行的金融风险。必须强调的是，很多房地

产商已经经营了多年的房地产业，其自身的资金积累已经非常可观

了。可是，往往在新项目建设中，却依然通过银行来融资，而并非

加大自己的资本投入量(见下图)。

二、新形势下房地产企业的经营对策

在新政策不断出台、一二线城市房地产市场逐渐饱和的形势下，

房地产企业如何展望金融政策，为后期经营