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中国未来五年（2013-2017）住宅市场需求预测
中国住宅市场的需求是以中国快速发展的城镇化为基础，合理解决住房问题
是中国面临人多地少的现实条件下的重要问题，住房市场化已经成为解决中国居
民住房需求的主要手段。本文利用成交总量增长趋势推导法、人均住房建筑面积
增长趋势推导法、城镇人口及户均需求增长趋势推导法、需求因素综合推导法四
种方法来综合预测未来五年（2003-2017）中国住宅市场需求量。
一、成交总量增长趋势推导法
按照历史增长趋势法计算，2006-2011五年间，全国住宅销售年均复合增长
率为11.8%，考虑到这五年个别年份住宅销售存在呈非理性增长因素，加之持续
的房地产调控对房地产市场产生了一定的影响，未来五年将难以持续高速增长，
在此我们大致预期未来五年均复合增长率为6%。按照这个增长速度，以2012年
住宅销售量10亿平方米为基数（根据2012年现有数据估算,2011年为9.7亿平
方米），计算2013-2017年商品住宅销售量，预计约为59.7亿平方米。
图一2006年-2011年商品住宅销售面积及未来销售量预测
亿平方米
16
1413.4
12.6
11.9
1211.2
10.6
10.0
9.7
109.3
8.6
8
7.0
5.9
65.5
4
2
0
678901234567
000011111111
000000000000
222222222222
二、人均住房建筑面积增长趋势推导法
2006-2010年城镇人均居住建筑面积年均增长0.78平方米左右，且逐年放
缓。随着我国房地产市场持续调控，住宅市场进入到新的历史时期，国家更加注
重住房保障工作，加强了对住房供应结构的调控，未来五年人均住房建筑面积的
增长将继续放缓。2004年，建设部政策研究中心发布了《2020我们住什么样的
房子——中国全面小康社会居住目标研究》，这个课题研究公布了21项指标，主
要包括城镇人均居住面积35平方米、城镇最低收入家庭人均住房面积大于20
平方米等。从目前的统计数据来看，我国应当可以提前实现城镇人均住房面积
35平米的小康指标。通过考虑已确定的住宅发展政策及近年的调控政策影响，
结合历史增长的趋势分析，确定未来五年城镇人均住房面积年均增长0.6平方米,
则2015年将实现小康指标，到2017年，城镇居民人均住房建筑面积达到36.3
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