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养老地产REITs应用研究——以鹏华前海万科为例

陈茵

【期刊名称】《《邢台学院学报》》

【年(卷),期】2019(034)004

【总页数】4页(P17-20)

【关键词】养老地产;REITs;鹏华前海万科

【作者】陈茵

【作者单位】集美大学诚毅学院福建厦门361021

【正文语种】中文

【中图分类】F293.3

20世纪60年代，美国政府通过《房地产投资信托法案》至今已有50多年的发展

历史，房地产投资信托基金(RealEstateInvestmentTrusts,简称REITs)成为房地

产资金融通的重要来源之一。中国在2002年开始涉及房地产信托业务，对于

REITs的尝试最早应该是以国内物业为基础设立的在香港上市的广东越秀REITs。

直到2016年，REITs试点工作才正式纳入“十三五”规划，开始进入快速发展的

进程。发展养老地产，围绕“老有所养、老有所居”的两大核心主题，是缓解我国

目前面临的老龄化趋势的思路之一。REITs作为创新金融工具，其较强的流动性、

较低的投资门槛，能够为房地产企业筹集资金和缩短资金回收期。虽然目前我国已

有REITs的发展实践，但应用于养老地产项目的仍然空白。

一、REITs文献综述

(一)国外研究现状

由于国外房地产企业尝试REITs的实践较早，因此理论研究较成熟与完整，主要

包括三个方面：第一，融资模式的选择——通过资本市场的直接模式和通过银行

的间接模式。KimSeokchin(2009)认为，REITs通过基金份额的分割以及房地产

产品的证券化提高了房地产市场的流动性，降低了融资成本，使房地产企业的资金

具有持续性[1]；LiiWU(2010)发现通过银行融资的REITs更容易获得贷款，获得

信贷支持，但是资金规模不大[2]。第二，收益影响因素与评估，研究REITs与股

票、债券之间的相关程度。Liu，HartzellHoesli(1997)认为REITs的收益与股票

高度相关。其次宏观层面的货币冲击、利率、房价等和微观层面REITs自身的公

司治理结构、会计政策和投资者情绪等会影响REITs的收益[3]；Zhou(2013)通过

状态空间模型预测贝塔，测算资本成本来确定股权REITs的收益评价[4]。第三，

风险与防范。Chang，SalinJin(2011)认为通过分散且多样化的投资组合能够降

低REITs的风险；MarcusTAllenJeffMaura(2000)研究了美国REITs市场的

不同特征对于其市场风险及利率风险的影响，资产规模、财务杠杆、投资策略以及

资本化率会对市场风险及利率风险产生影响[5]。

(二)国内研究现状

国内REITs的理论研究和实践起步较晚，主要在概念、类型、重要性和运营模式

等方面进行探讨，大多通过借鉴国外的研究成果，研究针对中国国情的REITs。蒋

君(2012)认为，借鉴美国和日本发展REITs的经验，我国应完善法律法规及税收

优惠政策[6]；施建刚、严华鸣(2007)指出我国应借鉴国外发展经验，并提出

REITs的发展策略[7]；陈灵(2008)认为REITs运行中结构框架、运营模式和组织

结构等设计和监控会影响投资者利益和房地产企业的发展[8]。

(三)总结

通过对国内外REITs研究现状的梳理，国外研究针对REITs收益的影响因素、收

益评估模型和评估逻辑，研究内容全面。针对REITs的系统性风险，关注了基础

物业类型、财务杠杆和商业风险等因素，但对于非系统性风险研究仍缺乏。国内由

于房地产行业和资本市场发展仍不成熟，缺少对REITs收益和风险的实证研究。

从目前国内发展REITs产品的案例来看，国内已经具备发展REITs的初步客观条

件。本文将养老地产REITs作为研究对象，尝试分析目前国内开展的REITs案例，

解析其产品制度设计及运作模式，为房地产企业发展养老地产项目寻求资金支持提

供思路，也为养老地产REITs积累理论研究的经验。

二、养老地产融资的主体及融资境况分析

(一)养老地产融资主体的概述

养老地产金融生态系统是指由养老地产融资运行主体和相关客体环境组成的彼此关

联、互相作用，各主体通过合理分工、彼此协作形成的能够有效融资的动态平衡系

统[9]。养老地产金融生态系统的融资主体包括投资者、金融机构、融资工具、养

老地产企业和养老消费需求方。投资者作为最初资金的投入者通过金融机构实现资

金信息的传递并借助各种融