住宅项目批量精装修设计管理的要点探讨 .pdfVIP

住宅项目批量精装修设计管理的要点探

讨

摘要：随着城市的不断发展，经济水平的不断提升，房地产行业已经从商

品思维进入产品思维阶段。越来越多的装配化、精装化、标准化的批量精装修项

目推向市场。区别于传统的毛坯产品，精装交付住宅从前期产品定位、设计研发，

到建筑施工、交付验收、售后服务与维保都需要有针对性的管理措施及方案，确

保最终产品品质得以达到预期目标。基于此，本文对精装修住宅项目设计管理要

点进行分析与探讨，旨在提升开发企业批量精装房的品质管理水平，从而提高批

量精装修项目的实施效率及交付品质。

关键词：住宅项目；批量精装修；设计管理

引言

近几年随着行业发展，房地产呈现装配化、标准化的发展趋势。批量精装修

交付项目开始走进人们的视野，对于开发商来说它能带来一定的溢价空间，对于

客户来说省时省力，效果有把控。企业如果想要做好精装修，我们要用工业化的

思维方式来思考批量精装修，用做产品的思路来看待批量精装修。

一、住宅批量精装修项目设计概念及流程分析

1.1基本概念

所谓住宅精装修项目设计概念主要是针对全面住宅家居解决方案而言，要求

房地产开发企业需要在项目前期定位阶段开始介入，直到精装修施工图完成为止。

在住宅精装修设计过程中，设计管理人员需要重点针对建筑户型、设施设备、机

电安装等环节进行管控，力求可以实现综合设计目标，排查冲突点。与传统毛坯

房设计相比，精装设计就显得更为精细化。主要表现在设计人员对住宅精装设计

全周期、全过程进行精细化管理，提供出更加具体、细致的家居解决方案。

1.2住宅批量精装修项目设计管控流程和控制要点

结合以往的经验来看，住宅批量精装修项目设计管控流程与要点主要体现于

下述阶段中：

设计管控人员需要从项目产品策划阶段入手，协助产品定位部门做好项目产

品定位工作。与此同时，结合现场施工条件以及工程进度要求，做好精装修方案

设计阶段的项目管理工作。针对精装修销售交付样板问题进行分析，做好住宅批

量精装修施工图设计阶段的管理工作。除此之外，施工样板房与批量精装修施工

阶段应该严格按照既定的规范与流程，确保项目批量精装修施工品质有所保障。

1.

产品策划阶段设计的管理目标

在产品策划阶段，从项目最初的可行性研究到产品的定位和策划、再到户型

优化以及精装修的配置标准的确认，设计端口都需要有系列的关键管理动作。目

标是通过规划多方案比选，得到与该地块技术指标相匹配的高溢价产品最大化的

规划设计方案。

2.1项目投资开发的可研阶段

在该阶段，会对拟开发项目编制可研报告，并对产品进行可行性研究，企业

的发展投资部、设计部、营销部、成本部以及财务部等多部门协同联合审议产品

的初步定位。而设计端口需要在该阶段提供规划概念方案，包括容积率、地上/

地下建筑面积、停车数量、精装比例、面积、精装修配置标准等一系列经济技术

指标，作为可行性研究报告的数据依据和支撑，进行产品可研的经济指标和财务

指标测算。

2.2定位与产品策划阶段

随后依据先前的可行性研究报告、进一步确定项目的市场深化定位报告。此

阶段，设计部在设计管理上需要与营销部沟通充分，参与项目市场深化定位并对

可研阶段报告里的初步定位进行进一步论证。也要对项目和精装修产品的市场定

位以及项目分期给到合理建议，设计部主导建筑设计方案提供定位前置输入条件，

尤其精装修房户型建议，配置标准建议也是设计必要的管理提资动作，营销部也

会在本阶段形成初步定位建议。设计部会牵头精装修配置标准的梳理工作，尤其

影响到建筑结构和机电预留的，如空调、地暖、新风等较大的设施设备，一定要

在现阶段明确；并形成确定的经营指标与成本目标，依据这些输入条件，设计开

始拟定各专业的设计任务书。

2.3设计任务书编制工作

依据前期输入条件，设计部着手编制精装修住宅的设计任务书，此环节在管

理手段上需重点关注三个方面：①确保可研阶段以及产品定位阶段定位要求清晰

并明确；②统一精装修建筑、结构、水、暖、电、设备等专业的做法，确保土建

施工阶段达到精装修的设计要求；③明确设计工作中各环节的衔接和交圈的要求，

并输入设计缺陷清单，以减少后期土建改动造成的质量隐患，从而达到从设计前

期开始控制设计效果、工程成本、质量和进度的目的。

三、住宅批量精装修项目设计管理要点分析

3.1精装修同步设计管理要点

建筑方案设计阶段要求