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2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(新版)

1、[试题]某幢电梯已落后的办公楼，重建成本为2000万元，该功

能落后电梯的重置成本为50万元，已计提折旧38万元，拆除费用为2

万元，可回收的残值为5万元，现安装新的功能先进的电梯需要100

万元，假设在重置建造办公楼时一同安装该电梯只需要80万元，则该

办公楼因电梯落后引起的折旧额为()万元。

A.29

B.35

C.67

D.73

【答案】A

【解析】本题考查的是建筑物折旧的求取方法—分解法。该办公楼

因电梯落后引起的折旧=(50-38)+(2-5)+(100-80)=29(万元)。实际上

是3个部分：未提折旧、净残值、单独建比随同建多花的费用(采用重

建成本的时候，如果采用的是重置成本，则这部分只有单独增加的费

用)。参见教材P324～325。

2、[试题]假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在

选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在一般投资者的立场

上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。()

【答案】×

【解析】本题考查的是假设开发法适用的估价对象。假设开发法用

于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数

值时，房地产估价是站在一个典型的投资者的立场上，而房地产开发

项目分析是站在某个特定的投资者的立场上。参见教材P338。

3、[试题]带债权债务和其他权益或负担的房地产价格=不带有债权

债务和其他权益或负担的房地产价格-债权和其他权益价值+债务和其

他负担价值。()

【答案】×

【解析】本题考查的是统一财产范围。调整的基本思路是，将带有

债权债务或其他权益或负担的房地产，统一调整为不带债权债务和其

他权益或负担的房地产价格。不带债权债务和其他权益或负担的房地

产价格=带有债权债务和其他权益或负担的房地产价格-债权和其他权

益价值+债务和其他负担价值。参见教材P185。

4、[试题]估价对象为一面临街的矩形宗地，临街宽度为20m，临街

深度为75m。假设标准宗地临街宽度为25m，临街深度为100m，总价格

为400万元。根据四三二一法则，该估价对象的单价为()元/m2。

A.1920

B.2400

C.2560

D.3200

【答案】A

【解析】本题考查的是计算临街土地价值或价格。

400×90%×(20/25)/(20×75)=1920元/m2。参见教材P371。

5、[试题]在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可

修复的功能落后。()

【答案】×

【解析】本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。有些功能落后是

可以修复的，有些功能落后是不可修复的。如无法调整的建筑设计的

缺陷，就是不可修复的功能落后。参见教材P312。

6、[试题]国家标准《房地产估价规范》《房地产估价基本术语标

准》是效力最高的估价标准，是估价的最高要求。()

【答案】×

【解析】本题考查的是估价依据。国家标准《房地产估价规范》

《房地产估价基本术语标准》是效力最高的估价标准，其要求是估价

的底线。鼓励估价机构制定严于国家标准的企业标准，并在不同有关

法律、法规、政策、标准相抵触的前提下有所创新。参见教材P34。

7、[试题]当净收益流无规则变动时，资本化率与报酬率之间没有

明显的严格数学关系。()

【答案】√

【解析】本题考查的是资本化率与报酬率的区别和关系。资本化率

是未来第一年的净收益与价值的比率，报酬率是各年净收益折算为收

益现值时的折现率。当净收益率无规则变动时，资本化率与报酬率之

间没有明显的严格数学关系。参见教材P271。

8、[试题]不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目

的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是()。

A.掌握的估价信息不同

B.遵循的估价原则不同

C.履行的估价程序不同

D.估价对象的状况不同

【答案】A

【解析】本题考查的是房地产估价的特点。选项B错误，估价原则

是在长期估价实践中总结出来的估价法则和标准。同一估价对象同一

估价目的和同一价值时点下的评估，应该遵循同样的估价原则;选项C

错误，估价程序是估价工作的先