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一影响因素分析

1.调控政策因素分析

1.1调控政策决定行业走势

从2000年以来中国房地产行业的发展轨迹来看，中央政府的宏观主导性政策

具有很强的导向性作用。房地产市场的发展受到宏观政策及产业政策因素的影响，

往往会转变发展方向。从1998年至今，几乎每年中央政府均会出台与房地产业相

关的产业纲领性文件，对全年行业走势及发展起到决定性因素。

政策因素对房地产行业的影响十分巨大，有能力控制整个行业的走向。但是

我国自2003年以来出台的一系列宏观调控措施在矛盾中反反复复，并未呈现出

较为明确的长期目标。这是由于房地产行业已成为我国的支柱型产业，对我国经

济发展有重大拉动作用且牵连广泛，因而我国多年来发布的与房地产相关的各项

政策均表现出希望市场健康发展，防止过热的趋势，而未出台过打压房地产行业

的政策。甚至一般认为较为严厉的宏观调控措施也仅是政策上的回归常态表现。

(图表1行业景气度与中央调控政策)

1.22012调控政策预期

自2009年底开始的此轮调控至今已延续24个月之久。2011年初出台的新

国八条要求强“化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款

比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍,省会居民暂停购买第三套

房”。这一以限购、限贷、限价为核心调控措施迅速将投资性需求遏制住，而主

要限购城市的房地产市场成交量也开始出现快速下降趋势，并带动房价的向下调

整。2011年也毫无疑问的成为我国房地产行业发展史上市场调控最严厉的一年。

今年上半年，我国商品房销售面积及销售金额仍延续2009-2010年上涨的

势头，呈现较大幅度的增长。但下半年至今，受限购城市成交量开始出现大幅跳

水及房价水平的回落。截至2011年11月底，今年商品房累计销售面积及金额

分别仅增长了8.5%及16%，增速水平呈现持续回落趋势。

(图表2全国商品房销售面积（万平方米）)

(图表3全国商品房销售金额（亿元）)

从目前的行业调控政策来看，限购、限贷、限价这样的调控政策行政干预色

彩过重。虽然短期内有助于对房地产市场的降温及遏制房价持续上涨的势头，但

这一政策缺乏长期可执行性。从今年10月27日住建部部长姜伟新在人大常委会

会议上的发言可以判断，楼市限购政策是行政办法，仅具有短期有效性。未来在

其他地产政策推行后，限购政策将逐步被取消。

房地产市场调控在中长期的发展方向仍是以建立个人住房信息系统，配合房

产税的征收为导向的。但在短期内，由于担心房价及成交量在政策退出后的报复

性反弹，因此判断在明年中央针对房地产市场的调控政策仍将延续目前偏紧的格

局。虽难有进一步收紧的可能性，但2012年出现政策快速退出或转向的概率很

小，更有可能出现的情况是针对特殊市场的政策微调。

2.信贷政策分析

2.111年货币环境收紧影响房地产供需双方

2011年，央行共上调6次存款准备金率，合计上调300个基点，达到21.5%的

历史高点，累计冻结流动性约1.8万亿元。2011年央行还3次上调存贷款基准利率，

使一年期贷款利率累计增加75个基点，达到6.56%。

(图表42011年以来央行调整存款准备金率情况)

(图表52011年以来央行调整存贷款利率情况)

信贷政策从供需两方面影响房地产市场及开发商的运营能力，信贷政策的收

紧不仅加大了开发商的融资成本及融资难度，同时也从需求端影响到开发商的销

售收入。

(1)影响供应：货币环境的收紧，加上从中央到地方各类金融机构均严格控

制开发贷，使绝大多数开发企业陷入融资困难的窘境，不仅没有足够的资金拿地，

连存量项目的运营都捉襟见肘，无形中加大销售回款的压力。

(2)影响需求：多次加息，以及取消首套购房优惠利率，甚至个别银行要求

在基准利率基础上上调首套购房利率，大幅加大了购房成本，使已被限购政策甄

选一轮的购房者也不得不望而却步。

2.2信贷收紧融资受限房企融资成本上升

房地产行业作为资金密集型行业，资金也成了地产公司维系的命脉。基于此，

其受到货币政策的影响较大。从过去其资金来源的分布来看，近年来，地产商也

在积极拓展自己的资金来源渠道，对来自于国内的贷款的比例有逐年下降的态势，

自筹资金比例逐渐增大。