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2012年上海房地产市场总结及明年市场展望

一、宏观政策

2012年调控政策依然保持严控高压态势，整体市场呈现典型的“政策市”。3月-6月间市

场呈现快速回暖走势，在6月市场达到高位时，调控政策（单身限购、补社保叫停）随即出台

打压。下半年未出台更严厉的调控政策，维持相对稳定的状态。

二、商品房市场

整体市场

2012年全市商品房共计成交1125万方，相比2011年1109万方，同比上涨2.3%，其中公

寓产品成交量同比大幅增长近20%，别墅和商办产品成交出现萎缩。

商品住宅市场在经历了2011年下半年至今年年初的全面“以价换量”后，今年3月起，

市场开始逐步复苏，直到6月份达到市场高位。下半年在调控政策的打压下，市场呈现回落企

稳的走势，年末在降息利好即将兑现的预期下，市场出现一轮年末翘尾行情。2012年，全面

的价格战已宣告结束，市场量价企稳的态势已经确立。

公寓市场

刚需市场：年初率先回暖带动整体市场复苏企稳，主导全年公寓市场成交。市场供应集

中来自于外环外市场（嘉定、宝山、青浦等区域）。主力产品为100㎡以下、200万以内。

中高端市场：在整体市场回暖企稳之后才得以逐步复苏，但市场成交量呈现不稳定状态，

持续放量能力有限。项目主要分布于内中环间和内环内边缘区域，以两房与紧凑型三房的首臵

首改需求为主，客户对产品总价仍较为敏感。

高端市场：市场至今未能实现整体复苏，热销放量项目数量有限，多以随机的零星成交

为主，单个项目的流量速度仍呈现大幅波动的状态。

别墅市场

低总价别墅市场：200平米以下、500万总价以内是全年放量的主流产品，热销项目集中

分布于城市外围，此类产品的购买门槛较低，其潜在的客户基数使得市场所释放出的量能十分

巨大。

从典型项目的放量特征看，其热销因素还可分为以下几点：1、依托极限紧凑的户型设计。

如绿地布鲁斯小镇、宝华北岸郡庭，面积仅在90-100㎡左右，总价与周边公寓持平，产品属

性具备绝对优势。2、依托开发商的品牌影响力与良好的面积控制。如和记黄埔御沁园、万科

清林径，一线开发商品牌和165-175㎡左右的紧凑设计促成其放量。3、低总价结合大幅降价。

如长泰东郊别墅本身作为低总价产品，加之9月实行大幅降价超过15%，在两者的叠加作用下，

其去化量更是实现大幅井喷（全市别墅销售面积第一）。

中高端别墅市场：250平米以下、700万总价以内为此类市场的主力成交产品，放量能力

居于整体别墅市场的中位。放量项目主要依靠区域发展成熟度、独占的稀缺资源等因素。例如：

印象春城坐落于周康成熟板块，临近区域商业核心周浦万达广场，依托区域的成熟配套实现放

量。保利叶语独占顾村公园一线景观，以及周边配套资源聚集度高。

高端及独栋别墅市场：以个案放量为主，整体市场成交低迷。放量项目具备以下特征：1、

区位非常偏远，单纯是依靠独栋产品的稀缺属性和低总价因素。例如：位于奉贤偏远区位的招

商海廷，总价仅为500万以内。2、依靠大幅降价促销。例如：长泰西郊别墅9月大幅降价20%,

实现当日认购50余套。

办公市场

类住宅市场：类住宅产品为可售办公市场的主力放量产品，项目多集中于城市外围，呈

现轨交沿线项目主导放量的局面。产品以不限购、不限贷、低总价为卖点，面向受限购的投资

客群，以及小型企业的自用办公需求。产品设计突出高附加值，LOFT复式产品受到市场追捧。

产品售价一般为周边住宅的6-7折，总价在100万以内。

标准办公市场：目前，政府在土地开发规划方面，着重考虑区域的长期可持续发展，通

过商办项目的开发建设，吸引能够提供稳定财税来源的大中型企业入驻。从出让地块的用地限

制看，其使得商办产品已转向不可分割小户型的标准办公产品（一般不小于150㎡），在核心

区域更是硬性规定以整层或整栋方式出售，避免个人投资过度而导致市场无序发展，以及无法

实现持续的财政收入。

核心区域的写字楼长期维持在10%以下的低空臵率，租金水平稳步增长。在经济增速放

缓的背景下，企业大量转向次核心区域和外围区域办公市场，资金充裕的企业选择放慢扩张速

度，部分资金用作投资保值；盈利能力和资金水平有限的中小企业选择交通便利、总价可承受

的外围办公产品购买自用，来降低日常运营成本，同时获得中长期的投资收益。

从放量特征看，整购市场一般出现在核心区域和具备一定办公氛围的次核心区域，地段

和资