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2012年（年中）

全国房地产市场形势分析

2012.7

全国房地产市场形势分析

一、上半年全国市场分析

1．政策：各地“微调”政策持续出台公积金放松为主流

2012年上半年房地产市场“调控”政策始终贯穿其中，中央严格执行去年的限购、差

别化信贷和税收等多重政策。为巩固房地产调控成果，温家宝总理在各种场合多次指出“坚

决抑制不合理需求，要稳定和严格实施房地产调控政策”。但中央政府主要打压的是不合理

需求，而首次置业的合理购房需求则一直受到政府的支持和鼓励，通过两次下调存准率、三

年半来首次降息、公积金贷款利率下调等措施刺激刚需客户，带动第二季度楼市成交量的稳

步上升，支撑着2012年全国楼市出现了回暖的迹象。

同时各地政府“微调”政策持续不断，据瑞峰置业市场研究部监控数据显示，自2011

年下半年以来进行微调的城市近40个，除了佛山、芜湖、河南、上海、成都等涉及限购条

件放松被叫停之外，其他都闯关成功。闯关通过主要表现“调公积金贷款限额、给予税费优

惠、放宽普通住房”等方面，其中对公积金政策松绑成为地方政府“政策微调“主流。

2．成交：政策支持刚需入市上半年全国楼市先抑后扬强劲复苏

2012年1-2月，受前期调控政策及春节的双重影响，成交量跌至近年来低位。但3月

份以后，政策环境出现了明显变化。虽然限购、限贷这两大调控主基调仍未放松，但是对房

地产影响较大的信贷政策方面出现了较大的松动。一方面，通过三次下调存款准备金率和一

次降息后，银行的流动性大为改善，去年下半年出现的房贷额度紧张情况全面缓解；另一方

面政府加大了对首套住房的支持力度，首套房贷款利率从略有上浮向9折甚至是85折转

变，这两个变化对购房需求的支撑作用立竿见影。

此外，从地方层面来看，为市场“松绑”的意愿更为迫切，各地陆续出台微调政策，再

加上“降价走量”等促销策略，刺激各地刚需客户大规模入市，支撑全国楼市走出1-2月

的淡季，迎来3月小阳春，4月虽有些倒春寒，但其后“红五月”接力，最后更是有“热六

月”接棒，2012年上半年楼市由冷转暖，众多城市都走出了火爆行情。

3．土地：上半年土地市场供需持续低迷房企购地意愿普遍不高

2012年上半年，主要城市土地市场持续低迷。房企购地意愿普遍不高，各地政府也相

应缩减土地供应，主要城市土地供应量降至近五年中同期最低。随着3月起新房销量持续

回升，部分房企逐渐摆脱了早先的资金紧张状况。政策环境的微调，也使得一部分房企调整

了对后市的预期，购地热情重燃，尤其是对于稀缺地段的优质地块。

2012年6月，恒大及北京通州开发率先出手，分别拿下广州、北京3幅商办用地“单

价地王”，楼面地价较前期大幅上涨。其中，恒大收获的广州“地王”溢价率高达170%，

参与竞标的企业不乏富力、保利等知名房企。6月京穗“地王”的出现以及溢价成交增多，

表明土地市场已显露转机，然而高企的流标率却显示市场尚未完全回暖，下半年土地市场将

在限速中前行。

二、下半年全国楼市走势预测

1．政策：稳健为主要基调各地微调政策或仍将持续

2012年房地产市场的政策将以稳健为主要基调，不会采取过激的反应或者过度转向。

适度加大货币供给、结构性地加大货币供应量是有较大可能的。一、调控政策措施有完善和

调整空间，或者会出台相关鼓励改善性需求的措施，但“限购”、“限贷”政策不会取消；二、

银行个贷政策会继续首套房刚需倾斜，但受“调控不动摇”政策红线压顶，伺机而变的可能

性比较大；三、地方政府“微调”政策将会越来越多，微调程度将会往“改善性需求”方向

倾斜。

3．成交：下半年仍存在不确定因素全国楼市趋稳中运行

2012年上半年仅限于狭义市场成交量回暖，不足以导致市场基本面整体回暖，后市仍

有不确定性。从市场的角度而言，2012年5月楼市成交量回升之后，只局限于市场成交量

的狭义回暖，整个房地产基本面包括土地购置情况、房地产投资、新开工面积、房企资金面

及盈利状况等均未出现量价明显回升或增速回升，广义市场基本面没有回暖，后市仍存在一

定的市场不确定性因素。

2012年下半年，随着中央实施降息降准等扩张性的货币政策及各地方“微调”政策的

陆续出台，刚性及部分改善性需求有望进一步释放，新房供应量将在下半年特别是传统的“金

九银十”放大，过去两年因