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顾云昌:2006中国房地产市场趋势分析

中国房地产协会副会长兼秘书长，也是组委会的主任顾云昌：

国八条出台效果明显，房价回归理性，逐步回落

地产经济峰会是第二届了，总结今年展望明年是非常有意义的，大家知道，以

稳定住房价格为出发点的国八条，出台到现在，已经有半年多了，可以说这次宏

观调控的出台，现在的状况是正朝着预期的目标前进，可以说是运营良好。因为

国八条的出发点就是稳定住房价格，从今年前三个季度的房价上涨的情况来看，

出现了增幅的逐月回落，去年房价全国屏障涨了15.2％，二季度长了12.1％，三

季度涨了11.8％，我预计今年会出现8％左右，也就是说国八条后出现了回落。

第一就是房价的逐月回落。在逐月回落中，我们看到了中国的楼市普遍的回暖，

无论是中西部地区还是珠三角地区还是有泡沫的长三角地区都有所回暖，上海的

交易量可以达到2300万平方米，2003年是2300万元，今年是2900万元，大家

认为上海的泡沫最严重，楼市损失最大，但是交易量还是很好的。全国的交易量

上涨了17—18％，这是一个回带来另外一个回。

第二个回就是回归，中国的楼市出现理性的回归，一个是价格的回归，一个是

企业的行为和消费者的行为和政府的行为都回归。

第三个回就是回报社会的问题，我们是支柱产业，我们如何用我们的财富向社

会回报，我们现在讨论更多的是和谐地产的问题，性价比的问题，开发商的社会

责任感的问题，说明稳定住房是一个出发点，带来了成效是多方面的。

对05年的房地产市场态势进行分析的时候，我有这样一个体会，我记得中国

房地产业的发展，可以用这个比喻来表达，我们一直在高速公路的超车道上行使，

我国的房地产是在超车道上行使，宏观经济发展到今天要求我们的房地产业要变

车道，不要超车太快，但是第一点仍然在高速公路上，第二要适当的放慢速度，

第三是快速而平稳。这是我们对市场行业发展的理解。从现在的情况来看，正确

实现并轨，有许多的因素需要分析。

为什么要出台国八条，我的理解是，2004年的宏观调控主要是压缩基本建设规

模，对固定资产增长过快的情况有所减缓，也要求房地产业适当的放慢投资的速

度，换句话来说，要在房地产的投资和供应方面放慢速度。04年的调控是单方面

的调控，主要是供应方面的调控，在市场经济中，供求干系是一对矛盾，如果压

缩需求必然出现房价上涨过快，04年房价出现上涨主要是供不应求，进行宏观调

控投资的调控的同时，需求的调控没有跟上，05年的国八条我们对需求的进行调

控。当今的中国房地产或者是04年下半年出现了需求过快，旺盛的情况，需求旺

盛为什么房地产出现这样的因素。这就是房地产市场与其他的市场不同的地方，

因为房地产市场不仅有自住的需求，还有投资投机的需求，这是虚假的需求，就

产生了需求过旺的原因，在房地产需求中有很多是拆迁带来的被动需求，大拆大

建也会造成一些过往的需求。所以国八条很清楚就是规范投资性的需求，控制拆

迁性的需求，现在看来，打蛇是有针对性的，现在出现了一回带三回的现象，就

是因为现在05年的调控实现了双向的调控，调控了供应也调控了需求。

可以说，中国房地产楼市中出现泡沫是局部性的，不是全局性的。过旺的需求，

不是所有的城市和地区都存在的，但是市场上出现这种浮躁的情绪，非理性的情

况以及我们交易中出现的混乱和不规范是不普遍性的。所以进行调控的时候，对

房价和投资规模在适当放慢投资增长速度和供应增长速度的同时，对我们刚才说

的非理性、浮躁的情况得到相应的纠正，这就是他们说的，进一步对房地产形势

的分析。

消费拉动经济，住宅建设将成为消费热点

我们看到了这几年中国房地产的产品质量得到了很大的提高，特别是广东地区，

我曾经说过中国最好的楼盘在广州，但是我又看到了这几年我们快速发展过程中，

我们的平庸的作品比较多，精品少，产品不够精良，我们的开发比较粗放，这就

是房地产市场中存在的问题，一个是房价上涨过快，一个是产品不够精良。我们

从正面分析后，发现了一些问题。对未来的展望，有的领导谈到了十一五的规划，

我体会到规划中提出了两个转变，第一个转变就是中国的经济增长模式要转变，

第二个转变是中国的经济增长方式要转变。这两个转变将对中国的房地产业发展

产生重要的影响，也会中国的房地产业发展提出了方向。

第一,是经济增长模式的转变。98年以来，在中国的房地产业的发展高潮中，

中国的经济增长主要是出口和投资，主导了中国的经济增长和发展，长期这样就

会出现很多的问题，十一五提出将来要以消费为主导的