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房地产市场供求现状及对应策略

党的十七大提出让居民“住有所居”，住房需求是反映人民基本生活保障条件的需要，是关系到国计民生的问题。根据自由市场经济的原理，房地行市场本来应该是一个依靠价格和供求关系自发调节，自动的实现均衡的过程，但我国的房地产市场在很多方面存在着市场失灵现象，造成一方面房价持续高涨，另方面很多中低收入人群却无法实现拥有住房的梦想。针对我国房地产市场中存在的体制性和结构性问题，本文首先从需求和供给两方面进行分析，进而尝试着探讨解决思路。

一、首先，我们对问题进行以下分析

需求方面

1.中国大规模的城市化带动了房地产消费的刚性需求

我国改革开放30年，国民经济飞速发展，同时也带来了社会结构和人民生活方方面面的变化，这其中城市化建设是重要的一部分。从统计数据看，1978年中国城镇人口只有亿，到1998年上升到亿，城镇人口每年增长1千多万。城市化水平以每年百分之的速度增长，到1998年中国城市化水平已经达到%。随着98年户籍制度改革，中国进人了城市化的加速阶段，2004年中国城市人口达到了亿，比1998年增加亿，平均每年增加2000多万城市人口。人口城市化率达到%。党的十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》明确提出“取消对农民进城就业的限制性规定，为农民创造更多就业机会。”这些战略决策大大加速中国城市化进程。国务院发展研究中心主任王梦奎预测，到2020年，中国的城市化比例将提高到55%至60％。这意味着，在今后十几年中，将有3亿以上的中国农民由农村迁到城市生活。

根据中国有关部门统计，2010年全国有亿人口在城市中生活。与2004年相比，城镇人口净增亿，按人均居住面积14平方米计算，需增加住宅面积亿平方米。城市人口的急剧增长带来了巨大的刚性住房需求。

2.伴随着城市建设的大规模拆迁改造和人民生活水平的提高，推动了房地产消费的改善性需求

据相关数据显示，全国每年的拆迁计划约为亿平方米，实际拆迁面积约为1亿平方米。随着各大中城市对旧城改造和房屋拆迁的力度不断加大。城市拆迁改造带来的被动性住房需求，也是目前房地产市场需求旺盛不可忽视的原因之一。

另一方面，根据马斯洛的“需求层次理论”，人们收入水平的不断提高，生活水平不断改善，使其对住房的要求也随之发生变化。对于已经拥有住房的人群，“居者有其屋”已不再能满足人们的心理需要，而是对住房的质量、大小、结构、交通、环境、舒适程度、建筑风格等方面提出了更高层次的需求。因此，由此带动的改善性需求也是我国房地产需求高位运行的重要原因。

3.投资投机因素

房屋作为实物资产，不仅具有使用功能，同时也具有保值增值的功能，这就是使其具有了投资的价值。尤其在目前我国投资渠道较为贫乏，股票投资风险高，收益不确定且需要较多专业知识和操作技术，银行存款的收益低，还有存在低于通货膨胀率而形成负收益的风险。在目前，房产价格年年攀升的局面下，无疑是房地产成为更具吸引力的投资渠道。这是推动我国房地产市场升温的第三个动力。

供给方面

1.住房制度改革使房屋的供给方式从以分配为主转向以购买为主，进一步刺激了房地产市场的升温。1998年，国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，它表明中国新住房政策开始实施。政策目标是将城市住房消费从实物分配向货币分配转移。从政策导向看，国家明确提出要把房地产培育成支柱产业、把住宅产业培育成国民经济的增长点并出台了一系列的扶持政策，也刺激着住房产业的增长。城镇个人购买商品房的比例从1997年的30%左右上升到2003年的72%，个人购买成为人们获得房产的主要方式。

2.土地的供给问题

房屋是建在土地上的，谈论房屋的供给必然牵扯到土地这种稀缺资源的供给上，在社会主义国家，土地归国家所有，各级政府具有土地的绝对垄断权，而我国目前采取的是土地招拍挂制度，这就使得地方政府有了通过土地垄断权，低征高拍土地获取巨额土地差价的利益驱动，让各级政府可以在土地交易过程中获得巨额资本。在这个过程中可能存在难以监管的灰色地带。

另外，招拍挂制度本身也在很大程度上提高了土地的价格。一方面，高价获得的土地使得房地产开发企业需要以更高的价格转嫁成本，才能保证相应的利润空间，使得房地产开发企业趋向于开发高档次高价位的房产项目，另一方面也在市场上形成了一种高房价的预期，让原本在低成本土地上的开发项目也不断推出高价位的产品，提高了房地产销售价格的整体市场预期。

二、从上面的分析我们可以看出，中国的城市化进程和住房体制改革是推动我国房地产市场升温的基础因素

1.区分房产需求的性质，大力支持基本需求和改善性需求，抑制投资性特别是投机性需求

住房需求是每个人基本的生活需求之一，房地产业又