2011房地产市场回顾及2012市场展望 .pdfVIP

2011房地产市场回顾

2011是房地产市场注定不平凡的一年，2011年是“最艰巨

的一年”。同时，这一年毫无疑问是当仁不让的楼市“政策年”，

上半年各类调控政策频频出台,令人目不暇接.地方与中央的

博弈也持续升级。

与此同时，这一年的另一个关键词是，如火如荼建设中的

保障房。年初下达的26.6万套保障性住房的建设和筹措总目

标，11月底就完成了，这意味着保障房对于市民已不是遥不

可及。

“国八条一房一价房产税限购将继续执行等一

系列政策

房地产市场依然面临严峻的形式，认为开发商将继续坚持

高速周转的市场策略，以现金为王，在适当时机继续坚持

“策略性降价”，或大幅优惠促销，回笼资金。

市场观望将持续而对于普通购房者来说，恐怕心理影响较

为深远。限购继续执行这一消息肯定会影响消费者对市场的

预期。如非急着结婚或换房的客户可能会再观望一段时间，

而目前正在挂牌的房东，如果急着要出手，一定会跟进降价，

幅度也许会达到10％左右，但如果不想急卖的房东，则有可

能干脆转售为租，造成市场上挂牌房源数量更少。

新房：全国投资，新开工增速回落，商品房销售面积和销售

金额再创新高。

但调控效果在限购城市显现，成交量下降，一二线城市

价格指数出现下跌。主流品牌的地产商出现降价促销策略，

降幅10-20%之间，以寻求以价换量。我们认为降价潮将会持

续下去，直至2012年底也不会结束。

土地供应反面略有增长，住宅用地量将持续下降。以北

京为例，土地成交面积和楼面地价分别下降23%和14%。

企业方面，品牌房地产企业如万科，通过合理促销，加

快推盘，加强非限购城市布局，2011年整体跑赢大市。另外，

品牌房企明显放慢了拿地的速度。2011年拿地面积同比下降

36%。品牌企业在做开源节流，备战接下来的严冬。

二手房市场是房产市场的晴雨表，俗话说春江水暖鸭先知

二手房受到调控影响更大，主要城市成交量和价格大于新

房。成交方面，以北京为例，二手房成交套数同比下降34%

已显示出下行趋势。绝对水平看接近2008年低点。价格方面

二手房平均价格从9月份开始也出现环比下跌。且这一趋势

也将持续。从中介企业的角度看，限购政策的延续必将改变

他们的传统运营模式。现在中介门店花在一二手房的交易比

例最高已是二八开，八成交易量是代理一手房，只有二成是

二手房交易。我们认为，由于明年初，二手房的交易难有起

色，因此今年中介的一二手联动势必将继续。一手代理的业

务量一定不会低于50％。

总结2011年房地产情况：

1，土地购置活动景气明显下降。

2，房地产开发投资前高后低呈现逐步回落态势。

3，房屋新开工面积和施工面积增幅回落。

4，商品房销售面积增幅减小，多数城市二手房成交量同比

负增长。

5，房价同比涨幅回落，环比下降城市增多。

2012年房地产市场的展望

政策趋势：继续坚持房产调控不动摇，货币政策微调缓解调

控压力。宏观环境经济已呈下行趋势。结构调整重于经济增

速

人们普遍关心今年的房价是否会跌下来，以及政策是否

存在不确定。我们的结论是：今年的房市价格一定下行，政

策方面，我们认为2012从严调控的政策将一直持续下去。

理由简单，政策的连续将得到加强，房产企业不要指望政策

会有松动，开发商不要冲动，最近媒体上也有报道，有些地

方政府进行了试探性的出台一些松动措施。结果是刚出台的

措施最短的没有超过几小时便胎死腹中。为什么会出现这种

现象，纯粹是地方政府为了自己的局部利益的一种考量。以

至于胎死腹中就不足为奇了。我们知道，国务院出台的各种

房产政策，是为房地产业踩了一次急刹车，如果不睬刹车，

将来房产真的泡沫化破裂后，我们整个国家的经济将陷入痛

苦之中，这不是耸人听闻。另外，房地产实施严厉政策后，

老百姓也看到了政策的威力，由原来盲目的抢房，抢购，到

现在的观望，逐步也在冷静、理性、将来还会变的成熟。目

前出现的态势看，刚性需求也在观望之中。投机性需求基本

停顿了。房产作为我们每个家庭最大的消费品，我们的老百

姓是该到了冷静思考的时候了，给自己一些时间去考虑，去

研判，不要再盲从了。也正是老百姓消费的理念在提升，将

来房地产市场即使度过严冬，接下来的春天也不会是春暖花

开，鲜花浪漫的景象，到那个时候，房地产行业将进入平稳

的通道中，暴利时代将一去不复返。还有今年两会的