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2004海口、三亚房地产市场考察报告（ZT）

2004年2月14日至2004年2月21日，对海南省海口市及三亚市房地产市场进行了考察，

现将考察的情况报告如下：

一、海口市

海口是海南特区的省会城市，位于海南省北端，岛内最大的河流南渡江从海口市的东侧入海。

面积约238平方公里，人口约60万，年均气温23.8℃。

1988年海南省办特区，海口从一个边陲小城变成一个集商贸、旅游、休闲于一体的新兴都

市。

海口市交通便利，环境优美。美兰机场院、秀英港、新港把海口市与全国各地、世界各地紧

紧地联系起来，市内公共汽车、私营中巴和出租车，可以把游客带到想去的地方。这里地下

水和海水的水质、大气环境以及生态环境质量均为国内外一流水准。阳光、沙滩、海水、绿

色、空气，现代旅游的五要素一应俱全。

海口市房地产市场近年来继续保持快速发展势头-投资逐年扩大、市场销大于产、销售再创

新高、住宅仍占主体、资金结构优化。

投资规模逐年加大

房地产开发投资规模逐年扩大，已成为拉动海口市固定资产投资增长的主动力。2003年，

全年房地产开发投资共计27.7亿元，比上年增长84.0%。房地产业的迅速发展，使房地产

开发近两年来在固定资产投资领域扮演□越来越重要的角色，2003年海口市房地产开发投

资占全社会固定资产投资的26.4%，在全社会固定资产投资中名列第二，仅次于基本建设

投资。

资金结构优化

住宅仍是2003年海口市房地产开发的主体。全年该市住宅开发投资22.95亿元，占房地产

总投资的82.8%，较上年增加7.3%，办公楼、商业营业用房及经济适用房投资只占17.2%。

值得一提的是，2003年，海口市办公楼投资只有7223万元，比2002年减少44.1%。目前，

海口市住宅建设已初步完成了向市场化的转轨。

房屋销售再创新高

过去一年里，海口市房地产出现的喜人变化是销售面积大于竣工面积。该市全年房屋销售面

积96.03万平方米，不仅比2002年增加69.2%，也比当年房屋竣工面积89.14万平方米高

出6万多平方米。2003年，销售总额为20.03亿元，比2002年增长66.7%。

业内人士分析，投资、竣工同时呈增长态势，表明市场信心不减，特别是销售面积的增长，

预示今后海口房地产市场仍会继续保持供需两旺局面，海口市的房地产市场供给和需求都表

现出足够的理性。

翻开海南的报纸，拍卖公告令人眼花缭乱。一些不良资产的参考价低得不可思议。海口市区

的住宅从500元到1200元的都可以见到，有些土地标价每亩不足1000元。据有关方面介

绍，海南大规模处置不良资产已接近尾声，回收资金估计30多亿。当初数额惊人的金融资

产在银行停留了一段时间后又以极低的价格回到开发商手中，开发商从银行取得贷款完成主

体工程或内外装饰再推向市场，即使是每平方售价不超过1500元，开发商的利润仍然高达

50%甚至更高。如此高的利润并不是来自市场，而是来自低价贱卖的金融机构。许多当初抵

债几千万乃至几个亿的大型项目，往往花几百万元就能拿到，这样大幅缩水的项目拿到手中，

不用投资就等于获得了暴利，赚钱是绝对的。

位于海口市滨海大道的高档写字楼南洋商业大厦最辉煌时曾创下每平方米20000港币的天

价，现在评估价仅为1200元。一家来自南京的民企2003年8月拿下某银行处理的港澳大

厦观海楼层，每平方米仅800多元。最近，某家资产管理公司拟处置几个资产包，号称70

亿的资产报价仅为几千万元。

外地豪客以浙沪人士居多

海口新世界花园度假村一位售楼先生介绍说，人们走进他所服务的这个高档楼盘，见不到几

套装修过的房子，还以为是这儿的楼盘不好卖呢。其实不然，因为整个一期的300多套房

子现已卖出了70%，仅去年下半年就卖出了100多套。不过，这些卖出去的房子大部分没

有装修，因为绝大多数业主是外地人。也有个别人装修了并偶尔来住上一段时间，但更多的

人还是将房子原封不动地空在这里，冷冷清清就很平常了，即买房的客户70%-80%都是外

地人，而且以浙江和上海地区为主。

海口滨海大道一带和往西方向延伸连成一体的西海岸，集中了该市几乎所有的高档楼盘，近

三年这一带新开发的楼盘至少有15个以上。这些楼盘的行情是，公寓均价在4000元／平

方米左右，个别所谓的极品“”达到了6000元／平方米；别墅价位则在8000元／平方米上

下。至于开发规模，小的不过200余套