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2011年住宅市场形势分析及2012年预测

一宏观背景

（一）2011年宏观调控政策力控通胀，房地产调控政策继续从紧

2011年宏观调控的主要任务是要保持宏观经济政策的连续性、稳定性，提高针对性、灵活

性、有效性，处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系，更加注

重稳定物价总水平，防止经济出现大的波动。12月末，广义货币（M2）85.2万亿元，比上

年末增长13.6%，增速比上年末回落6.1个百分点；狭义货币（M1）29.0万亿元，增长

7.9%，回落13.3个百分点；流通中现金（M0）5.1万亿元，增长13.8%，回落2.9个百分

点。同时，央行加强流动性管理，央行年内六次上调准备金率、年末一次下调准备金率、年

内三次加息，目前大型金融机构存款准备金率为21%，一年期存贷款利率分别升至3.5%和

6.56%。

2011年，房地产市场调控延续了2010年以来“增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障

房建设”的基本思路。继2011年1月，国务院出台楼市调控“新国八条”后，中央分别于

4月、7月强调，巩固和扩大房地产市场调控成效，坚定不移地把调控政策落到实处。在从

紧的政策环境下，2011年房地产市场运行景气逐步回落。

（二）2011年国民经济增速回落，通胀压力上升

2011年我国经济保持平稳较快增长，GDP增幅缓慢回落。初步测算，2011年国内生产总值

471564亿元，按可比价格计算，比上年增长9.2%。分季度看，一季度同比增长9.7%，二季

度增长9.5%，三季度增长9.1%，四季度增长8.9%，增速逐季回落。具体来看，2011年固定

资产投资保持较快增长，全年固定资产投资（不含农户）比上年名义增长23.8%，扣除价格

因素实际增长16.1%，实际增速比上年减小3.4个百分点；市场销售平稳增长，全年社会消

费品零售总额比上年名义增长17.1%，扣除价格因素实际增长11.6%，增速比上年减小3.2

个百分点；进出口保持较快增长，外贸顺差继续收窄。

通胀压力上升。2011年居民消费价格比上年上涨5.4%，涨幅比上年扩大2.1个百分点。从

CPI的月度变化来看，前7个月居民消费价格指数呈逐步上升态势；7月份居民消费价格同

比涨幅达到高点6.5%后，涨幅连续回落；12月份，居民消费价格同比上涨4.1%。

城乡居民收入继续增长，农村居民收入增速快于城镇。2011年城镇居民人均可支配收入

21810元，比上年名义增长14.1%，扣除价格因素，实际增长8.4%，增速增加0.6个百分

点。农村居民人均纯收入6977元，比上年名义增长17.9%，扣除价格因素，实际增长

11.4%，增速增加0.5个百分点。

（三）2012年继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，房地产调控政策不动摇

2011年12月12～14日中央经济工作会议指出，当前我国经济发展中不平衡、不协调、不

可持续的矛盾和问题仍很突出，经济增长下行压力和物价上涨压力并存，部分企业生产经营

困难，节能减排形势严峻，经济金融等领域也存在一些不容忽视的潜在风险。会议认为，推

动2012年经济社会发展，要突出把握好稳中求进的工作总基调。要把稳增长、控物价、调

结构、惠民生、抓改革、促和谐更好地结合起来。要继续实施积极的财政政策和稳健的货币

政策，保持经济平稳较快发展和物价总水平基本稳定，保持社会和谐稳定。货币政策要根据

经济运行情况，适时适度进行预调微调，综合运用多种货币政策工具，保持货币信贷总量合

理增长，优化信贷结构，发挥好资本市场的积极作用，有效防范和及时化解潜在金融风险。

会议指出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩

大有效供给，促进房地产市场健康发展。要推进房产税改革试点。

二2011年住宅市场运行状况

在从紧的房地产调控政策下，2011年住宅市场运行景气回落。总体来看，商品住宅施工面

积与新开工面积同比增幅减小；住宅投资增幅仍保持较高水平，但增幅回落；商品住宅销售

面积小幅增加；住宅价格涨幅回落，房价稳中有降的城市数逐步增多；住宅用地价格涨幅逐

季回落。

（一）商品住宅施工面积和新开工面积增幅回落

2006～2010年，商品住宅施工面积、新开工面积和竣工面积年均增长率分别为20.1%、

19.5%和9.1%，住宅市场供给量总体呈上升趋势。2011年全年，商品住宅施工面积、新开工

面积和竣工面积分别为38.8亿平方米、14.6亿平方米和7.2亿平方米，分别