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2012年房地产行业总结分析报告

一、行业数据回顾和预测

2012年行业累计销售额、累计新开工面积、累计投资增速分别是

10%、-7.3%和16.2%。单月数据看，12月销售额同比和环比增速是

51.27%和14.54%、当月新开工面积同比和环比增速是-4.49%和

-8.38%、当月投资额同比和环比增速是-1.57%和11.36%。行业2012

年全年数据基本符合海通预期，但12月土地购置面积低于我们预期。

我们仍然维持数据2013年1季度低位震荡，恢复较慢判断，主要

逻辑在于：1）2012土地购置面积同比下滑19.5%。以上数据对2013

年1季度新开工面积恢复产生负面影响。2）2012年市场销售出现结构

分化，一线、二线城市大幅反弹，而三四线城市负增长。考虑到三下

及以下城市占全国新开工面积80%以上，因此以上因素造成2012年1

季度新开工恢复速度受到影响。3）开发商对两会后是否存在政策转

向仍有顾虑，不会像2010年1季度一样由于乐观情绪蔓延而明显加大

开工。

本月数据亮点分析如下：

1）2012年市场回暖程度冷热不均。我们将北京、上海、广州、

深圳和杭州划分为一线城市。省会和计划单列市作为二线城市。照以

上划分对不同类型城市2012年销售面积进行分析，可以明显看出2012

年一线城市销售面积同比增长26%，二线城市21%，而其他城市同比

下滑1%。这也是其他城市在多年销售面积保持大幅增长后首次同比

下降。

考虑到目前其他城市在全国新开工面积中占比接近80%以上，我

们认为2012年其他类型城市销售的同比下滑将影响2013年1季度新开

工恢复速度。

2）2012年土地购置同比回落也将影响2013年1季度新开工恢复速

度。2012年全年土地购置面积下滑19.5%。单月情况看，4季度行业土

地购置有所恢复，但整体与1季度基本持平。市场认为土地成交明显

恢复的12月当月土地购置面积仍同比下降43%。

3）全年土地均价明显上涨。2012年行业土地购置费为1.21万亿，

同比增长5%。如果将土地购置费除以土地购置面积计算均价，则2012

年行业土地购置均价较2011年同比增长近30%。

对2013年行业全年相关数据预测如下：

二、行业2012年投资开发增速回落

2.1房地产投资同比增长16%

1-12月全国房地产累计开发投资为7.18万亿元，同比增长16.2%。

相比2011年同期同比增长28%而言，2012年增幅依然回落明显。1-12

月商品住宅投资4.94万亿元，同比增长11.4%，占房地产开发投资比

重为68.8%。