公共设备管理制度方案.docx

公共设备管理制度方案

一、水电管理制度

（一）维修部负责人是小区日常水电管理工作的第一责任人，其所在部门有违反本制度行为的，负责人应承担相应的经济责任和领导责任。

（二）各部门需要维修或更换水电设备，须向维修部书面申请，由维修部报公司领导批准后，方可修改或新增。

（三）巡查人员发现水电故障应及时反映，由维修部专业人员维修。任何部门和个人不得擅自对水电管线进行维修改造。

二、物业、设备设施的使用、维护和报修

（一）全体员工要爱护公司物业、公共设施，正确使用，规范操作，延长物业、设施设备的使用寿命，节省资源，杜绝浪费。

（二）工程部门，要严格安照工作程序、技术要求，制订物业、公用设施设备的维修保养维护计划，做好维修维护保养工作。设备运行期间，值班人员要按时巡查，检查各项运行参数、状态是否正常，遇到问题及时排除，并做好记录，确保各项设备运行正常。

（三）物业图纸、设备安装、使用和维护保养技术资料、物业质量保修文件和物业使用说明文件等由公司办公室和设备维护保养部门一式二份分别存放保管。

（四）物业及大型公用设施设备的维修，由设备工程管理部门提出维修方案报公司领导审批。做到科学计划，周密安排，严格审计，确保质量，厉行节约。

（五）物业及公用设施设备的日常报修，由各部门报公司办公室，再由办公室统一填写《维修派工单》，经公司领导批准后，安排设备或维修部门负责维修。

三、电梯维修保养制度

（一）应对机房的电器和机械设备做定期的巡视检查，清理轿厢机房卫生检查司机交接班记录。

（二）应至少每XX日按照国家安全技术规范的要求对电梯进行一次维护保养。

（三）每月对各种安全防护装置和电控部分进行详细检查，更换各种易损部件。

（四）每季度对重要的机械部件和电器设备进行详细检查，调整和修复以下内容：曳引机注油、导轨打蜡、油杯注油、更换门导靴、轿厢导靴衬板、更换破损烧蚀的安全开关和继电器等。

（五）每年进行一次全面的安全技术检验，确定电梯运行状态及不安全因素。制定整改计划（更换曳引机、清洗导轨工作面、控制柜除在检修安全回路、更换磨损和不可靠机械电器部件）

（六）根据电梯性能和使用频率，可在三至五年内进行一次全面的大修（清洁曳引机、更换摩擦片、检修控制柜、更换钢丝绳、做平衡系数实验等）

（七）电梯长时间停用或发生火灾、地震、水淹等情况应做好纤细记录并报请特种设备监督检验合格后方可投入使用。

（八）建立《电梯运行记录》并详细填写对故障及原因尤其是安全部件安全装置维修及调整后的数据记录在案。为日后的维修保养工作提供可靠的数据。

四、空调管理制度

为加强小区内空调机组的管理与维护，保证设备正常运转，特制订如下管理制度：

（一）管理责任

1.工程部负责小区内空调的运行、维护管理，维修组维修人员负责空调运行期内的运行值班及维修养护工作。

2.维修主管负责组织实施空调的维护管理工作，在空调使用期内，每月汇总运行及维护保养情况，负责联系供应商进行检修，确保正常供冷。

3.划分设备责任人，明确责任范围及管理责任。

4.管理处负责中央空调管理工作的监督和检查。

（二）操作要求

1.运行维护人员应严格遵守各项操作规程及随机附带的《安装、操作和维护手册》中的各项要求，正确操作，保证设备安全运行。空调机房须加锁，锁匙应按规定交接。

2.运行维护人员应掌握空调系统各主要设备及管路系统的工作原理、构造特点等。

3.掌握所有断路开关和温控器的位置，各项运行参数的正常值范围等。

4.掌握空调停、开机要求及在系统所允许的范围内调节温度设定值等。

（三）巡视要求

1.运行值班人员在空调运行时，应认真观察热泵机组主机运行参数（油位、油温、油压、冷媒、进/出水温度、压力等）是否在正常范围。

2.每日定时巡查热泵空调机组是否正常工作，按时填写《约克风冷式热泵机组运行值班表》，特别注意曲轴箱的油位、视镜中的冷媒状况，以及室外风冷盘管表面清洁等。

3.每日巡查风管式空调机组控制器显示输出及空气过滤网清洁等，并做好相关记录。

4.巡视中发现问题应及时向维修主管汇报，会同相关人员及时处理，并做相关记录。

5.运行值班人员停机后离开机房前，应认真检查设备状况，曲轴箱加热电源应保持接通（短期停机时）。控制柜门须紧闭，防止杂物、沙粒或水进入控制柜。

（四）维修保养

1.实行预防性维护，按照《空调维修保养规程》要求检查机组，做好日维护工作，并在《约克风冷式热泵机组运行值班表》中填写相关记录。

2.按计划完成定期维修保养工作，每年进行一次空调机柜维修保养，填写《水冷空调机柜维修修保养记录》。

（五）质量要求

1.运行值班人员在进行运行管理时，要有高度责任心，按时查巡，无遗漏。准确填写相关记录，及时处理异常情况，不可应付了事。

2.保证供冷期内空调系统运行良好，供冷温度满足用户需求。

3.设备完好率98%以上。