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2014年房地产行业总结分析及2015年展望

（市场篇）

2014柳暗花明，2015稳定前行

2014年的中国楼市，可谓是一场前抑后扬的大戏，二季度以来各地方政府虽陆

续出台救市政策：公积金贷款政策调整、发布购房落户政策、甚至二、三线城市的

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限购全面退出，但依然无法改变开年以来市场成交的持续走冷态势，直至“”

推出后才迎来市场反转，并在四季度持续回暖。值此年岁更迭之际，站在全年的角

度上，我们该如何看待2014年市场的变化？而在经济新常态下，2015年房地产

市场又将走向何处？

2014年回顾

一、市场综述：年内楼市走势先抑后扬，930限贷松绑成全年市场转折点

回顾2014年国内房地产市场走势，一言以蔽之，可谓是“先抑后扬“。今年

前三季度市场的低迷，主要是因为在2013年市场大幅上扬、需求透支之后，市场

供应却没有出现明显回调，导致市场出现供大于求所致。四季度整体市场筑底回

稳，主因是基于政策利好。

从2013年开始，房地产政策发生了很大变化，从原先的调控思维变成现在的

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稳定和支持的思路。今年政策面的支持早在、月份即已开始，从中央到地方政

府救市政策相继出台，例如限购政策的调整和取消、地方上的按揭信贷支持、财

税补贴等等，但受到银根持续紧缩的制约，均是成效不彰。直至930限贷放松

出台，解决了货币供应，市场才迎来了真正的转折点，再加上公积金、降息一系列

组合拳政策的出台，四季度国内房地产市场方迎回升，诸多城市“银十”镀金，

11月楼市再接再厉，超过10月水平，创下年内成交量新高。

从全年销售情况来看，一线城市虽没有受到政策变动的波及，但成交走势波

动却是最大，前三季度回调幅度最大，同比回落34%，四季度回暖之势却又最为显

著，成交量较今年三季度环比上升了66%；二线城市分化则愈演愈烈，得益于限购

限贷解禁的推动，年末杭州、南京、武汉、郑州等市成交节节攀升，短期去化风险

逐级下降，而部分城市则市场反应迟缓，青岛、大连、沈阳、长春等城成

交略显疲软。数据同比来看，各城市也是涨跌参半；三线城市表现优于预期，在全国

房地产成交缩量的市场大环境下，还是有不少城市成交规模实现了扩张，其中张家

港最为抢眼，同比大涨156%，另外佛山和常德分别上涨19%和17%，梧州、无锡、

三明、马鞍山也均有1成以内的上涨。

二、供应：一线大幅上升，总体供应平稳，年末呈现翘尾态势

总体来看，今年以来商品住宅市场供应并未出现大的波动，1-8月整体供应较

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为平稳，月创年内最高，月后又回归常态。据监测，月个重点城

市商品住宅供应面积为30792万平方米，同比去年同期小幅下降2.5%。

从阶段表现来说，今年市场供应走势明显表现为三个阶段。一季度，商品住

宅供应延续2013年市场趋势，同比继续小幅上升。二、三季度，各城市供应量普遍

明显上升。主要是一方面开发企业基于“金三银四红五”的传统销售旺季惯性，

另一方面，受宁波、温州、杭州等城市率先降价促销影响，其他开发商也积极效仿，

加大了推盘力度，新增供应集中放量。然而从6月开始的，以呼和浩特、南宁等

城市率先放松或者调整限购，地方积极救市推动下，开发商信心提振，认为在地

方救市下市场必将好转，因此不急于放量，商品住宅供应量出现下降，市场观望

情绪浓厚，从6月到9月，先后有二十多城市取消或者调整限购，但是市场成交并

没有出现上升，开发商观望情绪大大消退。在资金压力下，同时进入“金九”月，

前期积压的供应量集中爆发，9月供应量出现井喷达4174万平方米，较上月增加近

1500万平方米。四季度，在930新政及央行