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2024年城市开发类项目操作指引

一、市场拓展要求

1、合作模式

采取“全管+”模式，先行锁定项目，分批次开发。

2、操作要点

（1）对项目所在城市、区位的选择有所要求，参照《项目前端

融资标准》之“城市准入标准”。

（2）土地一级成本中拆迁占比原则上不能超过10%，若前期有

熟地可直接进场施工的项目，拆迁占比最多放宽至20%。

（3）若以土地出让收入作为项目平衡资金，一要明确事业部或

其他房地产商是否对土地有意愿；二要确定土地指标和土地出让计

划；三要确定地方留存比例，并按照市场行情的80%测算土地出让

收入，土地出让收入中地方政府留存部分须覆盖一级成本。

（4）必须先明确项目资金来源（财政资金、专项债、专项贷、

土地出让金留存等）和资金保障，首开区投资资金可尽快落实到位。

（5）突出绿地多元化产业资源优势，迎合政府诉求。

二、设计协同要求

1、了解区域基本情况

市场拓展阶段应充分了解项目所在区域基本情况，含城市发展

水平、经济发展水平、房地产发展水平、土地资源情况。

2、获取规划相关资料

（1）协调项目所在地自然资源与规划局，沟通明确项目所在地

国土空间总体规划编制审批情况，若已审批通过，需获取规划成果

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文件；若未通过审批，则应协调获取国土空间规划三区三线方案及

必威体育精装版版本城市总体规划成果文件。

（2）协调项目所在地自然资源与规划局，获取项目所在地必威体育精装版

版本控制性详细规划成果文件。

（3）协调项目所在地自然资源与规划局，获取区域内水/电/

道路等重大基础设施专项规划、区域内已完成的其他规划或城市设

计等相关规划成果。

（4）协调业主方提供项目合作范围内电子版地形图（DWG格式，

1:500或1:1000）。

3、明确业主诉求

与业主方沟通明确片区发展诉求。

4、前期风险预警

全管协议签订前协调业主方完成项目基础条件调研单，通过对

场地地形地貌、生态保护、重大基础设施与防灾、水文水环境、重

大交通设施等方面深入了解，为项目实施落地过程中可能遇到的重

大风险因素提出前期预警。

5、协调成果汇报

方案编制完成后应及时协调业主方关键领导及部门，确定汇报

时间，完成方案汇报。

三、合约管控要求

1、风险管控

（1）针对片区开发涉及的保障房、市政道路、园林景观EPC

项目，利用全管职能，从项目建议书、工可、初步设计阶段，对项

目的投资估算和概算进行合理的目标成本定位，降低实施阶段的成

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本风险。

（2）落实资金支付需求约定。以土地出让金作为主要资金来源

的一级开发项目，EPC合同约定的资金支付不得低于60%，否则将造

成工程推进中的垫资成本风险。

（3）控制未招标先实施的工程规模和进度。地方政府为追求工

程实施进度和政绩体现，利用绿地作为全管单位，在资金尚未保障、

招投标尚未完成的情况下，为缩短建设时序，要求现场先行组织实

施，为后期造成很大的合约风险。

（4）加强供方管理。针对地方领导对EPC项目分包强干预的问

题，要控制分包工程规模，为后期项目推进造成较大的隐患。分包

单位或合伙人必须具备相应的资金实力、履约能力、专业能力，要

加强供方的考察。

2、成本管控

一级开发项目的成本管控风险点是EPC阶段的施工图变更问题。

（1）重视合同对于施工图阶段的变更约定。合同谈判阶段，明

确合同对于变更的流程管理，降低随意变更/口头变更造成的后期签

证风险。

（2）加强变更方案的技术经济指标的分析、论证，以目标成本

为控制手段，避免成本失控。

（3）鉴于政府方对设计、监理、造价的管控力度，防止地方政

府在施工图阶段提出超标准设计要求，导致成本管控风险。

（4）提高索赔意识，对于非承包人原因引起的或变更不规范原

因引起的索赔事件，应及时按照合同约定履行报告程序，为后期索

赔作基础。

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四、工程现场要求

1、管理团队组建

全管团队需由城投方人员组成，并采取全管团队向政府方统一

汇报形式，确保城投对现