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2012年房地产市场形势分析

影响房地产市场形势走势的因素包括：宏观经济走势、政策环境变化、市场供求状况和企业

资金压力。

一、宏观经济走势：复杂多变，稳中求进

我们必须跳出房地产来看我们整体宏观经济走势是怎样的，宏观经济政策的基本取向是什

么。

1、全球经济形势：复杂多变，前景低迷

当前，随着欧洲主权债务危机的蔓延和美国经济陷入高失业、高负债的困境，世界经济

前景低迷。2011年12月，联合国经济与社会事务部发布《2012年世界经济形势与展望》

将其对2012年世界增长的预期削减为2.6%；欧洲央行也宣布，预测明年欧元区区内生产

总值将介于下降0.4%到增长1.0%之间——世界经济前景充满诸多不确定性。从已公布的

数字看：美国，经济虽然有所恢复，但失业率居高不下，让人充满疑虑；欧元区，此起彼伏

的欧债危机使欧洲大陆愁雾惨淡。2012年1月13日国际评级机构标普公司下调了法国、

奥地利、意大利、西班牙、葡萄牙、塞浦路斯、马耳他、斯洛伐克和斯洛文尼亚等9个欧

元区国家主权信用等级，称欧元区目前所出台的政策仍不足以遏制主权债务危机的进一步蔓

延。此举虽在各界预料之中，但依然给挣扎于欧债危机的各国带来重重一击；日本，2011

年已连续3个季度负增长。受此影响，一些新兴经济体增速也有所放缓。

2、国内经济形势：增速下调，运行平稳

所幸的是，面对复杂多变的全球经济形势，在人民币升值、外汇缩水、出口下行等压

力不断增强的环境下，中国经济依然保持了较快增长，总体经济运行平稳。

1）GDP仍然保持较高的增长。2011年前三季度GDP增速分别为9.7%、9.5%、9.

1%，预计四季度GDP增速约为8.6%。如此全年增长仍可高达9.2%（2011年全年按

可比价格计算，预计GDP总量为434597亿元），增速仍然位居世界领先位置。应该注意

到，中国经济发展的基本面并未改变，虽然经济增速有回调的一面，但也有诸多支持经济继

续保持较快增长的一面，制造业和基础设施建设投资继续稳健增长，将会对固定资产投资增

速形成支撑。综合这些情况，预计2012年中国经济增速不会出现大幅下降。

2）CPI高位后逐月回落。2011年8月开始，CPI逐月回落，11月的CPI的涨幅已

经只有4.2%，12月的CPI的涨幅已经只有4.1%。

3）PMI数据重回临界点以上。2011年10月发布的中国制造业采购经理指数PMI为

49%，32个月来首回在50%以内。但2011年12月份PMI数据重回50%以上（为50.

3%，比上月回升1.3个百分点），在一定程度上增加了市场的乐观情绪。12月份PMI回

升，表明未来中国经济增速不会出现大的滑坡。正因为如此，2011年我国企业景气指数和

企业家信心指数虽有回落，但自2009年以来已连续12个季度位于景气区间。2011年四

季度企业景气指数为128.2，企业家信心指数为122.0，均明显高于景气临界点100。企

业景气指数为128.2表明，当前经营状况“良好”的企业比重比“不佳”的多28.2个百分点；

企业家信心指数为122.0，则表说明认为宏观形势“乐观”的企业家比重比认为“不乐观”的多

22个百分点。调查结果显示，目前企业经营“不佳”的比重仅为12.0%，对宏观形势判断“不

乐观”的企业家比重也只占13.8%，均为少数，多数企业景气状态良好。

4）2011年12月12—14日中央经济工作会议给2012年经济工作定的总基调是“稳

中求进”。中央经济工作会议提出2012年要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，

保持宏观经济政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性、灵活性、前瞻性。货币政策要根

据经济运行情况，适时适度进行预调微调，综合运用多种货币政策工具，保持货币信贷总量

合理增长。要突出把握好稳中求进的工作总基调，把稳增长、控物价、调结构、惠民生、抓

改革、促和谐更好地结合起来。稳中求进，就是既要“稳”，也要进“”。不稳无法进，不进难

以稳。两者互为条件，相辅相成。稳，就是要保持宏观经济政策基本稳定，保持经济平稳较

快发展，保持物价总水平基本稳定，保持社会大局稳定。进，就是要继续抓住和用好战略机

遇期，在转