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2011年房地产政策回顾和12年房地产预测

一、2011年年度总结

1.“国八条”确立基调，明确调控措施

2011年1月，于春节前夕，“国八条”出台，确定了全年房地产调控基调，同时也拉开了

全国范围严格控制房地产行业的序幕。

（1）控价格：“国八条”首次释放通过调控平抑的信号，即“将房价控制在合理水平”，

并且要求地方政府上报年度价格控制目标。

（2）强保障：再次强调加强保障性住宅建设，并确定年度、十二五期间建设目标，并

要求地方政府逐级分解。

（3）严问责：对房价控制、保障房建设均有明确的目标和时间限制，并要求对公众公

开，使“问责制”的落实有据可依并可由公众监督。

（4）扩范围：将限购、限贷等调控政策的涉及范围进一步扩大，进行全国性的房地产

调控。

2.地方政府细则跟进，北京举措最为严厉

在“国八条”出台之后，所有调控要求范围内的城市均先后出台了相关细则，其中限购、

确定年度房价控制目标这两项重量级的措施均为北京最为严厉。此外，年底北京市在调整普

通住宅标准的同时，也调整了存量房交易环节税费的计税标准，从而大幅提供存量房交易税

费。

（1）限购：北京市进一步强化了2010年4月开始执行的限购政策，即对已拥有2套住

房的北京市户籍家庭限购、已拥有1套住房的非北京户籍家庭、未能提供连续5年(含)以上

在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非北京户籍家庭进行限购。其余城市限购条件

均较北京宽松很多。

（2）房价：北京市要求2011年新建普通住宅价格稳中有降，是所有城市中唯一以房价

下降为控制目标的城市。

（3）税费：2011年12月10日起，北京市开始实施新的存量房交易计税标准，但并未

对公众具体公布细则，据我爱我家事业集团实际调研结果显示，各区域新的计税标准大概是

原最低过户指导价的3倍，意味原来通过做低合同价来少交税费的方式已不可行，存量房交

易将再糟重创。

3.货币环境全面收紧，影响房地产供需双方

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截至2011年7月，央行共上调6次存款准备金率，合计上调300个基点，并达到21.5%

的历史高点，累计冻结流动性约1.8万亿元。此外，2011年年内，央行共上调存贷款基准

利率3次，使一年期贷款利率累计增加75个基点，达到6.56%。伟业我爱我家市场研究院

分析表示：

（1）影响供应：货币环境的收紧，加上从中央到地方各类金融机构均严格控制开发贷，

使绝大多数开发企业陷入融资困难的窘境，不仅没有足够的资金拿地，连存量项目的运营都

捉襟见肘，无形中加大销售回款的压力。

（2）影响需求：屡次加息，以及取消首套购房优惠利率，甚至个别银行要求在基准利

率基础上上调首套购房利率，大幅加大了购房成本，使已被限购政策甄选一轮的购房者也不

得不望而却步。

值得关注的是，央行宣布，自2011年12月5日起下调存款准备金率50个基点，这是

自2008年12月以来央行首次下调存款准备金率。下调准备金率，确实能够适度解冻银行贷

款资金，对于目前房地产市场由于贷款额度紧张而普遍面临的延迟放贷现象将有所利好，但

程度十分有限。总体而言，一次下调存准率对房地产市场并不会有影响，但下调存准率已释

放出的宏观经济调控微调的信号，信贷环境应不会再度趋紧。

4.中央经济工作会议，确立未来调控方向不动摇

12月12日至14日，中央经济工作会议在北京召开。明确提出明年经济工作的总体要

求、大政方针和主要任务。会议提出对明年经济工作的总体要求是：“继续实施积极的财政

政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性、灵活性、

前瞻性，继续处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系，加快推

进经济发展方式转变和经济结构调整”。会议指出要突出把握好“稳中求进”的总基调。

其中，会议提出的涉及房地产业的政策方针有如下三个方面：一是进一步推进房产税改

革试点；二是抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作；三是坚持房地产调控政策不

动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发

展。对此，伟