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1998-2019年中国房地产发
展回顾与展望分析报告
2018年12月
目录
一、中国房地产行业发展阶段划分.
二、1998年到2002年：推行住宅市场化的起始阶段7
1、起始阶段：住宅货币化启动市场（1998-2002年）.7
（1）房地产政策出台的背景.7
（2）房地产政策的主要内容.8
（3）宏观走势情况.8
（4）房地产市场的主要特征.9
2、房地产板块的资本市场特征10
三2003-2007年：调控持续深化，需求推高行业周期11
1、行业政策和基本面回顾12
2、宏观背景17
（1）净出口强劲下房地产调控密集出台.17
（2）货币投放高增长，为住房需求释放提供充足的资金支持19
（3）人口红利叠加城镇居民可支配收入快速上升，推高行业景气度19
3、房地产行业股市表现20
（1）房地产行业绝对收益与相对收益.20
（2）行业中个股表现.22
①熊途：业绩是王道，高成长性公司抗跌能力强22
②穿熊走牛：业绩仍然是王道，高成长性公司表现最佳24
四、2008-2016年货币政策周期带来的价值重估机遇25
1、2008Q4-2011年货币放松时房地产基本面和二级投资表现27
（1）宏观经济背景：2007年美国次贷危机爆发，进而引发全球金融危机27
（2）货币政策.28
（3）房地产相关政策.29
①房地产基本面情况.29
②房地产板块二级市场表现.31
2、2015Q1-2016Q1货币放松时房地产基本面和二级投资表现34
五、2017年以后：长效机制时代，因城施策长期持续43
1、开启长效机制时代44
六、房地产行业四个阶段中的不同表现
1、过往二十年宏观微要素间关系46
2、中国房地产行业四个阶段中行业指标的情况47
3、中国房地产行业四个阶段中企业业绩的情况51
4、
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