孟克烛拉农贸副食批发市场使用权销售及招商策略40P.pdf

马太福星（北京）商业管理有限公司

2010.1

第一部分

1、定价

2、返租的制定

3、收支测算

二三层都是要销售给农民的，但是在一个市场成熟之前，出售产权是合不来的

所以，为了名利双收——出售给农民40年的使用权，同时，按阶

段给予农民户主每年返利。

这样做的目的：按这样的价格出售，是保证我们的项目建设资金；

返租，是保证每一户农民的正常收益；而对于我们自己而言，则是

在运营一个完整的市场，40年产权在手，可以申请贷款，可以出售

套现，可以有稳定收益……

定价：

二层：2200元/平米；

三层：2000元/平米。这是成本价

怎样返租？返多少？这是制定返租的最直接原因

u为了给村民一个稳定的收入来源，为了解决政府移民安置的政

治大问题，为了实现更多的回报收益，我们决定给村民40年使用权

全部返租的完美政策，这在中国实属罕见；

返租额的定法，取决于招商政策的制定方法

u第一年（2011年）：

一层20元/平米/月，二层15元/平米/月，三层10元/平米/月

u第二年（2012年）：

一层25元/平米/月，二层17元/平米/月，三层12元/平米/月

u第三年（2013年）：

一层40元/平米/月，二层25元/平米/月，三层18元/平米/月

大商户数量最多为20%，其余为一般商户。

入驻率（保守测算）：第一年入驻率约为60%，空置40%；第二年约为90%，

空置10%；第三年为100%。在此基础上进行返租和回报测算。

第一年：我们对经营时间满一年的大商户进行追加奖励，即将其所交纳的租金

全部返还，按入驻率60%计算，剩余收益为36%的面积的收益。

第二年：不再进行追加奖励，即按正常的租金收取，可得90%面积的收益。

第三年：可得100%面积的收益。

这三年之中的剩余收益，包含要返还给农民的两层全部的返租额和市场运营的

工人开支。

向农民销售使用权，一定要有一个回本周期，我们将它定为最长时间为10年

，40年之中，最高的回报为三层20元/平米/月，二层21元/平米/月，即为12%，

是现在银行存款利率的3倍。

具体返租总额如下表：

第二部分

孟克烛拉农贸副食批发市场

2010年招商策略提案

提案内容

●目的

●目标客户定位

●项目营销推广与招商策略及程序策划建议

●招商执行

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招商目的

■我们招商目的之一

目的1

认同这个认同这个认同这个认同这个

城市区域项目定位

鄂尔多斯-鄂尔多斯孟克烛拉内蒙古独一

中国资源财富城市农贸副食无二的数字

城市之首批发市场化平台农贸