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控制性详细规划精细化管理存在的问题分析及对策措施

摘要：控制性详细规划（以下简称控规“”）是我国城市规划体系不可或缺的重要

组成部分，多年来在我国城市规划和城市建设中发挥了巨大的作用，然而由于其

形成时间比较短，在实践中仍然存在一些不尽完善之处。本文结合某市控制性详

细规划评估实践，对现行控制性详细规划制度在精细化管理方面存在的问题进行

分析，并对此提出了优化的对策措施。

关键词：精细化管理；控制性详细规划；问题；对策措施

引言

控制性详细规划作为指导我国各项城市建设活动行政许可的法定依据，以其

明确的控制内容、具体的控制方式、可操作性较强的管理审批模式成为政府控制

引导城市土地开发、塑造城市空间形态的主要手段。但是由于多方面的原因，控

制性详细规划在各地的实践中陆续暴露出各种问题。为此，有必要开展控制性详

细规划评估工作，通过对控规管理制度的评估，查找问题和原因，提出优化对策，

以有效提高控规的科学性和适应性，使其更规范、高效。

“十三五”时期，我国经济开始步入新常态，2015年召开的中央城市工作会议

提出要加强城市精细化管理，控制性详细规划是我国的法定规划，只有通过建立

健全一套规范、精细、公开的控制性详细规划编制、调整和管理制度，才能实现

控制性详细规划对城市发展的精细化和有效管理。基于此，本文试图从控规精细

化管理入手，结合某市控规评估实践，探讨控规精细化管理的对策措施。

控制性详细规划精细化管理存在的问题分析1

单1.1一的行政审批程序和控制要素与多元化的控制区域和调整类型不相适应

现行的控规编制和管理普遍存在不区分地区差异、采取同一套行政审批程序

和管控体系的情况。2015年，某市将中心城区划分为一般地区、特殊地区（重点

地区）和预留区（发展不定地区）3类地区，控规审批流程分新编类和修改类两

类。一方面，对重要程度不同、性质各异的各类地区，采用同一套审批程序和管

控体系，灵活性和适应性比较差；另一方面，对控规调整的类型没有明确界定，

对应的审批程序和成果要求也就没有区别对待，可操作性比较差。

单一的行政审批程序缺乏弹性，影响行政时效，延误最佳开发时机。各类地

区在审查环节和周期控制上有失偏颇，发展不确定地区控制内容相对少，却要走

跟重点地区一样的审批程序；而重点地区有些重要环节缺失，直接影响成果质量。

例如，当前该市对审查环节没有明确规定，审查不到位的情况时有发生，有些项

目对区位环境和资源禀赋分析不足，导致对发展定位判断不足，用地性质常随市

场波动而调整：当房地产市场好时，由工业调为居住；当房地产市场不好时，又

调回工业。

控制要素和技术内容的千篇一律使规划弹性不足，城市的特色缺失。一方面，

对重点地区控制得不够精细，具有约束性的指标只有容积率、功能、建筑密度与

高度等，缺乏精细化的空间设计引导，如果开发商的水平较差，很难保证高品质

建设；另一方面，对发展不确定地区的控制太细，无法应对城市发展和市场的各

种不确定因素。此外，没有针对各类地区特点设置不同的编制内容和深度，导致

重点没管住。例如，该市控规编制中对老城区缺少历史文化方面的研究，对产业

地区缺少产业研究的内容、对生态环境敏感地区缺少低碳生态方面的研究等。

控制内容较1.2粗放，城市设计重方案轻导控，未能有效地指导土地出让

控规控制内容较粗放是目前普遍存在的问题。我国规划编制和管理实施过程

呈现出不合理的“倒三角”结构：上层的规划体系庞大（一般包括总体规划、分区

规划、控规、城市设计、修建性详细规划及各类专项规划）；中层的审批流程繁

琐（比如深圳有规划编制、调整流程，以及土地利用总体规划调整、生态线调整、

土地整备等流程）；但到了最后的土地出让要点时，没有编城市设计的地区往往

就剩下用地性质、容积率等几个指标，而编了城市设计的地区，由于城市设计并

非法定规划，其指引内容不能有效落实到控规中，导致规划管控内容不够精细，

地块开发难以实现规划意图。该市虽然编制了很多城市设计，但很多好的设计思

路未能有效发挥作用。究其原因，一方面城市设计的地位不明确，对哪些设计应

落实到控规或纳入土地出让条件中没有明确规定，其设计要求对项目开发不具有

法律约束力；另一方面城市设计大多关注显性的空间方案，对约束隐形秩序的空

间细则缺乏关注，缺少由方案向空间导控转译的关键环节，指导性不强。

管理程1.3序缺少操作细则，权责不透明，没有实现有效审查

各地对控规管理操作程序的具