某地产按揭贷款担保风险管理指引.docx

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按揭贷款担保风险管理指引

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日期

4月10日

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日期

4月13日

批准

日期

4月16日

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目录

TOC\o1-1\h\z\u1.编制目的 4

2.适用范围 4

3.术语与定义 4

4.按揭贷款担保事项的法律关系及流程 4

5.协议签署阶段的风险管理要求及职责划分 5

6.房屋交付阶段的风险管理要求及职责划分 7

7.产证及抵押登记办理阶段的风险管理要求及职责划分 8

8.出现断供情形的处理流程及职责划分 8

9.组建断供处理小组 12

10.附则 12

11.解释权 12

12.附件 12

编制目的

为规范地产在房屋销售过程中为客户提供商品房按揭贷款担保风险防范的职责划分，明确合同审查要求、操作流程，防范因客户断供问题导致公司承担担保责任的风险，及时解除公司的阶段性担保责任，保障公司的合法权益，特制定本指引。

适用范围

本指引适用于地产及全资项目公司，以及营销、财务、客户关系职能同时由我司负责的联合操盘项目。

术语与定义

3.1按揭贷款担保的定义：业主在购房过程中选择按揭贷款的付款方式，由公司作为担保人为借款人（业主）向银行申请的按揭贷款提供阶段性担保责任。不包括公积金贷款担保的情形。

3.2断供的定义：办理按揭贷款方式的业主，在贷款发放后，公司阶段性担保责任解除前，未按期向银行偿还每月按揭贷款，银行直接从公司账户划扣该客户欠款的情况或要求我司代偿欠款、提前偿还全额贷款的情形。

按揭贷款担保事项的法律关系及流程

4.1法律关系

在按揭贷款担保中存在公司、银行、业主三方主体，主要涉及的法律关系为：

1）公司和业主的房屋买卖合同关系，合同依据为《商品房买卖/预售合同》；

2)公司和银行的担保合作关系，一般为两方合同，合同依据为《按揭贷款合作类协议》，银行为项目提供按揭贷款服务，我司承诺承担阶段性担保责任；

3)公司和银行、业主的借款及担保关系，一般为三方合同，合同依据为《按揭贷款合同》或《借款合同》，业主为借款人，我司为阶段性连带责任担保人；

4.2流程

阶段性担保1：是指在办理完毕预售商品房抵押权预告登记（以下简称“预抵押登记”）同时，公司担保责任即解除的情形。此种担保的担保期间短且对公司风险较小。

阶段性担保2：是指办理完毕《不动产登记证明》（即抵押权登记，之前的《房屋他项权利证》已经被新的《不动产登记证明》所取代），公司担保责任即解除的情形。此种担保的担保期间较长且对公司风险较大。

协议签署阶段的风险管理要求及职责划分

5.1《按揭合作类协议》签署的风险管理要求

5.1.1《按揭合作类协议》系由公司与银行签署的就具体项目提供按揭贷款的合作协议，该协议是银行与业主之间按揭贷款关系的基础，对于决定公司在按揭合作中承担的风险起到了核心作用，该协议约定了：

（1）决定是否由公司为借款人（业主）的按揭贷款提供担保；

（2）在公司提供担保的情况下，约定担保方式、担保范围与担保解除的要求；

（3）采用保证金担保的情况下，约定银行对公司资金的占用及控制的时限及额度。

5.1.2按揭合作类协议的签署内容要求

（1）已提供连带责任担保的，原则上不宜再约定公司还需提供保证金担保或者存单质押。

（2）禁止提供“全程担保”，即禁止在《按揭合作协议》中约定“公司提供担保责任直至借款人还清全部银行贷款时解除。”

（3）优先选择阶段性担保1（定义见4.2）：公司自放款之日起至办理完毕预抵押登记手续期间承担担保责任，预抵押登记手续办理完毕公司不再承担担保责任。商品房从网签到办理完毕预抵押手续时间较短，担保期间短，最大限度的降低了公司风险，是目前对公司较为有利的担保方式。从风险防控角度，各区域公司、项目公司应优先采取阶段性担保责任1的担保方式。

（4）在合作银行不同意采取“阶段性担保1”的情况下，采用阶段性担保2（定义见4.2），即办理完毕抵押登记后公司不再承担担保责任，此种担保责任的期限较长，为目前公司多数区域采取的担保方式。签署中应注意：

首先，在与银行签署的《按揭合作类协议》中应明确约定抵押登记完成公司担保责任解除并释放保证金（如有）。

其次，如有银行或其指定机构自行办理抵押登记，应避免银行拖延办理，应在《按揭合作协议》中约定在公司移交业主产权证书后不超过90天（各公司可与银行协商，尽量缩短办理周期）办理完毕，超过办理期间公司不再承担担保责任。

（5）在《按揭合作类协议》中明确，在公司承担担保责任的情况下，银行负有配合公司向借款人追偿的义务，包括但不限于债权转让、提供相关证据材料等；或由银行