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理论探讨

浅析基础设施公募REITs发展的机遇与挑战

◆张凤新

摘要：受中美贸易的影响，我国出口额急剧下滑，短期国内消费乏力，经济增长下滑，在坚持房

住不炒的政策背景下，基础设施建设的重要性凸显。公募REITs的推广对于盘活基础设施存量带动增

量、提高资金使用效率，拓宽政企融资渠道、降低资产负债率，增加资本市场投资产品、拓宽社会资

本投资渠道等方面都将具有重要的实践意义，同时面临后续经营管理难度大、原始权益人是否能能够

顺利出表、税务负担较重税后收益率下降等一系列难题。公募REITs在我国的发展不是一蹴而就的，

不能毕其功于一役需要不断发展完善。

关键词：基础设施；公募REITs；机遇与挑战

一、公募REITs概述50%，同时并不持有商业物业的产权而是收益权，本质仍是债权

REITs（Real Estate Investment Trusts）即房地产信托投资基金，类产品而不是权益类产品。2020年4月我国证监会、发改委发布

通过发行收益凭证汇集投资者的资金，投资机构运用此部分资金的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点

专门进行房地产业务的投资经营管理，投资者最终获取按比例分相关工作的通知》，以及证监会发布的《公开募集基础设施证券

配的投资综合收益。REITs通过集中投资于商业写字楼、购物中心、投资基金指引（试行）》（征求意见稿），正式拉开了我国公募

酒店及服务式住宅等，以租金收入及房地产升值为投资者提供定REITs发展的序幕。

期投资综合收益。

中国市场各方一直积极推动着国内REITs产品的实践。越二、我国基础设施公募REITs的出台背景

秀REITs于2005年在我国香港上市，是全球第一只投资于中国房（一）短期经济增长承压，需逆周期发力拉动

地产的基金。中信启航于2014年上市，作为我国首只私募“类受中美贸易的影响，我国的出口量急剧下滑，2020年1-4月

REITs”，中信启航的流通性较低。第一只公募“类REITs”鹏华出口额同比下降6.4%。境外局势的动荡使得国内经济复苏面临较

前海万科于2015年上市，由于不动产投资金额低于基础资金的多挑战，国内短时间内消费乏力，经济增长出现下滑，2020年一

合有关规划等的规定；交易品种既要包括家庭承包方式获得的农的有序流转，对保障三地农民增收、农业增效、农村发展具有积

地经营权，又要包括集体经济组织未发包的农地经营权；交易方极作用。随着农地经营权流转实践中新问题的产生，探索如何有

式既要包括出租等传统方式，又要包括入股、托管等新型方式。效推进农地经营权有序流转将是一个较为长期的话题。

（四）流转保障机制参考文献

首先，农地确权是促进农地经营权有序流转的基础保障。[1]孙久文，卢怡贤，易淑昶．高质量发展理念下的京津冀产业协同研

2013年初，中共中央国务院印发了《关于加快发展现代农业进一究[J]．北京行政学院学报，2020(6)：20-29．

[2]徐继明．京津冀地区交通基础设施与经济的协同发展研究[J]．华北

步增强农村发展活力的若干意见》，提出用5年时间基本完成农

金融，2020(11)：33-44．

村土地承包经营权确权登记颁证工作，妥善解决农户承包地块面[3]彭丽华，董烈霞．京津冀协同发展战略视角下基础教育协同发展探

积不准、四至不清等问题。京津冀地区目前基本上完成了土地确权，析[J]．知识经济，2017(20)：167+169．

从工作成效上看，农村土地承包经营权确权工作稳定了农村土地