2025年房地产行业投资策略分析报告：重启去库存，新周期出发.pdf

房地产

行

业

研房地产重启去库存，新周期再出发

究

2024年11月22日

——2025年房地产行业投资策略

投资评级：看好（维持）

行业走势图

房价下跌周期较长，一线城市更稳健

房地产沪深300我们认为本轮房地产周期房价下跌主要受供需关系和购房预期影响：成交端，

24%

行12%2024年1-8月商品房销售面积绝对规模降至2015年水平；供应端，9月商品房

业0%待售面积依旧维持高位，二手房挂牌量自6月以来不断攀升，整体库存较大，供

投

资-12%过于求的情况下，开发商和二手业主在避险趋势下降价出售，导致房价持续下跌。

策-24%截至二季度末，预期未来更多储蓄占比维持高位，房价预期上涨比例降至14.6%，

略-36%

2023-112024-032024-07预期下行导致购房意愿不足的循环还在演绎。

数据：聚源房价止跌回稳的几种路径

（1）政策：首付比例和存量利率下调有望修复购房预期，四个一线城市限购政

相关研究报告策调整后，房价预期改善传递到低能级城市。（2）供应：从严控增量角度而言，

322城1-9月宅地成交面积和金额分别同比-20%和-36%，后续去库存措施不断推

《加大税收优惠力度，促进改善购房

进，供需关系扭转有望使房价企稳；针对新房户型优化层面，70/90限制放开、

需求释放—行业点评报告》-2024.11.19

各地建筑新规出台，优质产品有望获得更多溢价，实现新房价格的企稳。（3）需

《新房价格环比降幅缩小，一线二手

求：我们估算居民住房资产负债率12.7%，处于较低区间，同时我国25年以上

房价环比由降企稳—行业点评报告》

房龄住房占比27.5%，后续改善空间较大。（4）租金收益率：百城租金收益率持

-2024.11.18

开续提升，基本接近甚至超过房贷利率水平，提升进一步提高了房产配置性价比。

源《单月销售如期改善，房企回款资金

证降幅明显收窄—行业点评报告》重启去库存，新周期的开始

券重启去库存，新周期的开始：我们认为2025年将成为新一轮房地产去库存的元

-2024.11.18

证年，主要由三方面因素贡献：（1）新开工与销售之间的剪刀差：我们预测未来三

券

年销售面积与新开工面积的累计剪刀差为8.28亿平，高于当前待售商品房库存；

研

究（2）收储商品房用作保障房，预计能帮助去化1.30亿平米库存。（3）城中村改

报造：预计100万套城中村改造能够帮助去化0.75亿平米库存。我们预计2025-2026

告

年销售面积分别为9.86、10.16亿平，对应增速2%、3%，销售均价增速0%、1.0%，

对应商品房销售金额增速2.0%、4.0%；2025-2026年预计新开工面积分别为7.06、

6.60亿平，对应增速-9%、-7%；竣工面积分别为8.72