某地产产证风险管理操作指引.docx

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产证风险管理操作指引

编制

日期

2020/4/1

审核

日期

2020/4/8

批准

日期

2020/4/8

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批准

1.产证计划在区域公司层面闭环

2.产证逾期预警风险，分级管控：逾期时间可控，区域督办闭环；逾期时间有违约风险，总部协同督办。

目录

TOC\o1-1\h\z\u一. 总则 3

二. 前期——风险预控 3

1. 了解产权办证情况 3

2. 合同风险预控 3

三. 过程——风险管控 3-4

1. 节点管控 3

2. 办证方式管控 4

四. 产证逾期的处理 4-5

1. 产证逾期处理小组 4

2. 诉讼处理 5

3. 产证逾期复盘 5

4. 其他 5

五. 附件 5-6

六. 解释权 6

总则

1.目的：为有效管控产权证办理违约风险，规避由于产权证逾期引发的投诉和赔偿，规范产权证办理方式，做好前期风险预控和过程风险管控。

2.适用范围：本工作指引适用于地产各区域公司、各项目公司（含地产客价、财务、营销同时操盘的合作项目）。

3.本管理指引中“大产证”指开发商办理新建商品房初始登记所取得的不动产权证，“小产证”指商品房权属由开发商名下转移至购房者名下，购房者所取得的不动产权证。“大产证”及“小产证”合称“产权证”。

4.该指引自正式下发之日起实施，由地产总部客户价值中心、法律事务部负责解释及修订。

前期——风险预控（开盘前完成）

1.了解产权证办理情况

项目应当在制订商品房买卖合同前充分了解当地对于产权证办理的要求，包括：

买卖合同示范文本中是否要求约定大产证及/或小产证的办理时限；

当地小产证是否必须统一代办，不接受购房者自行送件：

办理大产证、小产证所需要的资料及正常办证时间；

当地小产证代办公司的情况；

当地合同备案部门对于相关条款的审查尺度。

2.合同风险预控

项目应该根据所了解的当地实际情况做出决策、明确产证办理的方式及责任部门，并据此填制商品房买卖合同，其中：

办证时限的约定

A.商品房买卖合同中关于产权证办理时限的填写应经运营、开发报建、法务、客关部等相关部门充分评估确认，确保填写的办证时限合理且留有充分余量。

B.在评估填写办证时限时，应注意考虑以下因素：

正常的工程进度及报批报建所需时限；

出让合同等约定的配建义务或其他义务的届时完成情况对大产权证办理的影响；

设计方案、销售方案等对产权证办理可能产生的影响。

逾期办证责任的约定

A.合同补充条款原则上应采用集团统一范本，若由于当地合同备案要求需要调整的，应参照集团统一范本，保留办证宽限期、非出卖人原因导致的逾期办证出卖人免责等内容。

B.开发商逾期办证的违约金比例应适当填写，尽可能降低我方违约责任。

C.若当地合同备案部门对买卖合同的相关条款有特别要求的，应及时提报总部讨论决定并审批。

过程——风险管控（交付前6个月完成）

1.节点管控：

产权证履约计划倒排：

A.项目需在交付前6个月完成产权证履约计划排布；

B.项目需在交付前3个月根据现有进度重新排布产权证履约计划；

C.项目需在交付后每月将产权证履约进度进行回顾，延误风险需提报总部客户价值中心、法律事务部。

D.将产权证倒排工作纳入交付前风险检查，作为客户风险重点检查内容；

预警：

若产证办理存在逾期风险，项目客关需至少提前两个月以邮件形式上报区域客关、法务、运营等相关部门。预计逾期超过1个月的，需专项上报总部客户价值中心、法律事务部、运营管理中心，总部视情况确定是否召开专项会议。

2.办证方式管控：

1）由于按揭贷款一般由开发商承担阶段性担保责任，按揭贷款客户应强制统一代办产权证，非贷款客户可自由选择是否代办。

2）各公司应委托当地有资质的第三方代办公司代为办理产权证，当地有特殊规定的除外。同一项目代办公司数量为2至3家。产权证办理对接部门根据各公司现状延续。

3）应做好产权证办理文件与业主的交接签收手续。涉及代办产权证而业主提供资料不全的，应及时发出书面催告函并妥善保管相关凭证。

4）应通过合同或协议明确第三方代办公司的责任、义务。

产权证逾期的处理

1.产权证逾期处理小组：

若预期发生产权证逾期的项目需立刻成立产权证逾期处理小组，组织架构见上图。产权证逾期处理小组分工及职责如下：

项目总：

A.牵头梳理影响产权证履约关键因素

B.协调各部门制定保障措施和计划，明确各部门责任

C.跟进履约进度，是产证履约办理工作第一责任人。

客户关系部：

A.关注产权证履约客户端风险，客户端风险预警-风险上报-风险跟进

B.牵头制定产权证履约客户端风险解决方案

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