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恒盛奉贤商业项目

方案设计任务书

上海元策投资顾问有限公司

2012年07月

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前言

我司在现阶段对于恒盛奉贤商业项目提交初步设计任务书，基于市场分析、物业定位以及各功能设计建议，以指导设计公司开展下一阶段的设计调整和深化，并对设计成果提出框架性任务要求。

上海元策投资顾问有限公司

2012年07月20日

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恒盛奉贤商业项目设计任务书概要

一.项目介绍

1.1项目名称

暂定“恒盛奉贤商业项目”，以下简称“本项目”。

1.2项目选址

项目上海奉贤南桥新城，南靠新城行政中心和上海南桥中小企业总部商务区，东临“上海之鱼”主题休闲公园及地铁5号线延伸段金海路站，北靠4.78平方公里南桥新城自然生态林地，西靠S4高速公路。

1.3土地使用条件

恒盛奉贤项目总体规划总建筑面积为45万平方米，集别墅、多层、小高层、高层、商业等综合配套于一体的大型造城项目。商业部分占地49800m2,计容总建筑面积124219m2,其中2#商业建筑面积22750m2,5#商业建筑面积40920m2,7#商业建筑面积48620m2。具体指标详见下表。

地块编号

2#

5#

7#

商业街

总计

用地性质

商业

商办办公

商办办公

占地面积(平方米）

9100

18600

22100

49800

4

4

建筑密度

30%

50%

50%

基底面积（平方米）

2730

9300

11050

容积率

2.5

2.2

2.2

建筑面积（平方米）

22750

40920

48620

11929

124219

建筑限高（米）

不超过70

不超过70

备注：5#和7#建筑密度原则上可由30%上调至50%

1.4交通状况

?项目连通地铁5号线延伸段金海路站，并与地铁站台在7#地块地下连通。

5

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?东临金海公路。金海公路南接海湾旅游区（碧海金沙、国家森林公园），北通过越江隧道直通市中心虹梅路中环，大大缩短奉贤与市中心的距离。

?西侧是S4高速公路，北到莘庄交通通往市区及虹桥机场，南可直通金山区和杭州湾跨海大桥，是上海连接杭州湾经济圈的交通大动脉。项目与S4的年丰路出口直接对接，为市区通过S4抵达奉贤人群的第一站。

?南面G1501郊环高速公路，可以通往浦东国际机场和洋山深水港。

1.5项目SWOT分析

优势：

?地处南桥新城生态核心区，地理位置优越

?项目45万方的大盘开发提供了大量内部需求

?项目周边交通便利，地铁(M5）及地面线路完善

?临近上海之鱼及中央生态公园，生态资源丰富

劣势：

?项目商业地块分布较为分散，为项目商业整体发展带来一定难度

?项目周边成熟商圈尚未形成，对商业业态有一定影响

?区域消费存在一定的传统认知，习惯在老城区购物

?目前由于区域缺乏商业设施，存在消费外溢现象

?非一线景观，面对上海之鱼商业项目的竞争

机遇：

6

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未来多个综合体项目利于片区整体定位提高

区域的商业设施空白和大量住宅社区消费人群

上海之鱼和中央公园规划，吸引外导入消费人群

挑战：

?周边现有及未来综合体项目的同质化竞争威胁

?要在综合类项目中打造项目的差异化竞争优势，存在一定挑战

?在上海之鱼和中央公园规划成熟前的自我生存发展

7

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二．设计目标

2.1总则

要求在相当长的时间内能保持其先进的设计理念和使用功能，使本项目成为南桥新城板块具有特色的城市综合体地标，也成为恒盛集团尝试商业开发模式的城市综合体项目。

2.2定位

商业用地定位于中高档为主，将集中打造目的性商业、社区配套商业、服务式公寓以及商务办公等业态。

2.3设计依据和资料

1)本地块及周边市政规划设计资料（含未来道路规划及综合管线图）；

2)房屋土地测绘技术报告书（含建设地块红线图）；

3)有关地质和自然条件的说明；

4)业主列出的相关政府部门发布的对本项目的限制或指导性文件；

5)中国及上海市政府批准的现行建筑工程设计的标准、规范及规定。

6）业主对本地块的设计要求。

2.4功能布局

我司建议该项目的功能布局基于如下考虑：

?体现该项目的地标性和形象名片

8

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?保持项目长期竞争力和可持续发展性

?强调项目对奉贤的综合贡献

?稳健的未来租金现金流量安排

本商业用地定位由西向东档次逐步提升，商业业态由配套型商业向主题性商业转化，形成“一轴两心三片区”的功能布局。

u“一轴”

项目的三个商业片区通过沿街商业轴形成衔接连通。商业街的功能以满足社区配套为主，同时引导人流在2#配套商业与5/7#主题