《房地产估价理论与实务》第14章 房地产估价程序.pptx

《房地产估价理论与实务》;;;某房地产估价项目中的程序问题;;一、房地产估价程序的概念

房地产估价程序是指完成房地产估价项目所需要做的各项工作进行的先后次序，简称估价程序。房地产估价的基本程序包括以下11个步骤：①受理估价委托；②确定估价基本事项；③编制估价作业方案；④搜集估价所需资料；⑤实地查勘估价对象；⑥测算估价对象价值；⑦确定估价结果；⑧撰写估价报告；⑨审核估价报告；⑩交付估价报告；?保存估价资料。

针对不同的估价目的和估价对象，具体的估价程序可能会有所差异，如房屋征收估价需要公示分户初步评估结果。估价程序中的某些工作之间还可能存在一些交叉甚至反复。;二、房地产估价程序的作用

按照科学、严谨、完整的估价程序开展估价工作，可以提高房地产估价的科学化、规范化和标准化，保证估价质量，提高估价效率，降低估价成本。同时，履行必要的估价程序是完成任何估价项目的基本要求，也是估价机构和估价师防范估价风险、有效保护自己的重要手段。例如，在因估价结果异议引起的估价鉴定中，其中一项重要的鉴定内容就是检查估价机构和估价师是否履行了必要的估价程序，即检查在履行估价程序方面是否存在简化、省略等问题或疏漏。因此，估价机构和估价师都不得随意简化或省略《房地产估价规范》规定的估价程序。;;估价机构受理估价委托，需要估价委托人出具估价委托书并与估价委托人签订估价委托合同。

一、承接估价业务

估价机构应当在规定的范围内承接估价业务。估价业务应当以估价机构的名义统一接受委托并收费，估价师不得以个人名义承揽估价业务和收费，分支机构应当以设立该分支机构的估价机构的名义承揽估价业务。每个估价项目至少选派2名符合要求的注册房地产估价师共同进行估价，其中1名为项目负责人。

虽然估价机构要积极拓展业务，但是如果存在下列情形，估价机构就不应承接相关估价业务：①超出了本机构业务范围的业务；②与本机构有利害关系或利益冲突的业务；③本机构专业能力难以胜任的业务；④可能存在较大风险的业务。;二、出具估价委托书

估价委托书是在估价机构与估价委托人充分沟通的基础上，由估价委托人直接出具，或者由估价委托人在估价机构预先制作的格式文本上填写并签名或盖章。

估价委托书的内容一般应载明以下事项：①估价委托人姓名或单位名称、受托估价机构名称以及相应的联系人与联系方式等；②委托估价的目的，包括估价报告的预期用途和预期使用人；③委托估价的对象，包括待估房地产的名称、坐落、四至等基本情况；④委托估价的要求，包括估价报告交付时间以及估价质量等其他要求；⑤委托日期；⑥估价委托人签名或盖章。

估价委托书复印件可作为估价依据放入估价报告附件。;;三、订立估价委托合同

估价机构应当与估价委托人订立书面委托合同。估价委托合同是估价机构和估价委托人之间就估价服务事宜订立的协议。

估价委托合同一般包括：①估价委托人和估价机构的基本情况；②负责本估价项目的估价师；③估价目的和估价对象；④估价委托人应提供的估价所需资料；⑤估价过程中双方的权利和义务；⑥估价报告及其交付要求；⑦估价费用及其支付的方式、支付期限；⑧违约责任；⑨解决争议的方法；⑩其他需要约定的事项；?估价委托合同签订日期、估价委托人和估价机构签章。

估价委托书与估价委托合同就同一事项所记载的内容有不一致的，一般以估价合同为准。估价委托合同应存入估价档案。;;估计基本事项包括估价目的、估价对象、价值时点和价值类型，其中估价目的是基础和龙头。

一、估价目的

估价目的是指估价委托人对估价报告的预期用途。任何估价项目都有估价目的，一个估价项目通常只有一个估价目的。估价目的应根据估价委托人真实、具体的估价需要及估价报告的预期用途或预期使用者确定。估价目的的表述应具体、准确、简洁，避免模糊、笼统，并应符合有关规定。例如，房地产抵押贷款前估价的目的应表述为“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”，房屋征收估价的目的应表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”，涉执房地产处置司法评估的目的宜表述为“为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据”。;二、估价对象

估价对象是指所估价的房地产等财产或相关权益，应在估价委托人指定及提供有关情况的基础上根据估价目的依法确定。

确定估价对象应明确以下几点：①要明确估价对象的合法性，估价对象具有哪些合法权利？哪些财产可以作为估价对象？哪些财产不能作为估价对象？②要明确界定估价对象的空间范围和财产范围，要注意同一标的物