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酒店管理测算房地产开发测算IRR——集团连锁酒店管理公司

房地产开发测算IRR

在房地产开发投资项目的经济测算中，IRR是评价地产投资可行性的重要指标。有些引入

跟投机制的房企甚至将IRR与跟投收益挂钩。如金地在《核心员工投资项目公司管理办

法（试行）》中提到：核心员工投资人的有限合伙企业收益（亏损）的计算与项目IRR挂

钩：当IRR＞25%时，按有限合伙企业的实际股权比例的1.8倍分配收益。可以说，IRR

是各大标杆房企老板都要看的指标。

要理解IRR(InternalRateofReturn，内部收益率)必须得先理解NPV(NetPresentValue，

净现值)。

NPV，是指把项目未来每一期的预期净收入都折算成现在的钱（跟算利息类似，不过

是反向运算。例如明年你会赚110万，假设贴现率是10%，那么换算成现在的钱也就

是110/(1+10%)=100万。也就是说，你明年赚到的110万相当于现在100万的购买

力，反过来就是你现在的本金100万，利息为10%，明年就变成了110万），然后累

加得到累计净现值。

公示：NPV=∑(CI-CO)/(1+i)^t

累计净现值越大越好，理论上净现值0项目就可行，表示有赚头。

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叶予舜二〇二〇年十一月十四日星期六

假设两个地产项目A和B，都是投资10000万元，项目周期都是5年，贴现率是10%，预

期收入和净现值如下：

如果不考虑货币的时间价值，虽然A和B的5年净收入加起来都是8520万元，但项目B

的收入来得比较提前、净现值更高，更值得投资。从这儿可以看到，净现值（NPV）说的

是在考虑货币时间价值下，刨去货币贬值（通货膨胀贬值）的影响，在项目周期内还能

赚多少钱。

IRR，是指累计净现值为0时的贴现率，可以通俗地理解为在考虑货币时间价值（通货膨

胀贬值）下，在项目周期内能承受的最大货币贬值率有多少。或者假设贷款投资项目，

我们能承受的最大年化利率是多少。

还是上面的例子，计算得出贴现率为18.45%时，项目A的净现值刚好等于0：

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叶予舜二〇二〇年十一月十四日星期六

这时我们就说项目A的IRR为18.45%。它代表的是该项目我们最大能承受每年18.45%的

货币贬值率。即如果我们贷款投资该项目，所能承受的最大贷款利率为18.45%/年，在贷

款利率是18.45%/年的时候投资该项目刚好保本。当实际货币贬值率只有5%时（贷款利

率是5%时），那么剩下的13.45%就将是利润。

虽然看上去IRR说的是失误空间（最多可以失误多少还能保本）、抗风险能力，实际上

也可以认为说的是利润空间、盈利能力。

就像考试60分就能及格，你的真实水平是90

分，那么你的状态不好失误空间将有30分，就算你失误掉30分仍然能及格，这个30分

换算成比率就是你的内部报酬率（IRR）。

在地产项目投资中，NPV说的是具体数值，而IRR是一个比率。由于IRR是个相对值，单

纯NPV只是个绝对值、没有考虑投资额的大小，只有在同时考虑投资额时才能更充分体

现项目的盈利能力，因此参考IRR更有意义。毕竟投资10万NPV是5万的项目，与投资

100万NPV也是5万的项目，两者的盈利能力是不一样的。

净利率与IRR，哪个指标更好使？

很多小房企老板只看净利润。也许你认为你们的项目卖得很好，利润率很高，但净利率

只是静态指标，没有反映资金的时间价值。IRR则考虑了资金的时间价值，从动态角度反

映投资项目实际创造收益的能力。

举例

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叶予舜二〇二〇年十一月十四日星期六

投资100万，A项目可以赚20万，B项目可以赚30万，B项目利润更高。但是A项目一

年赚20万，B项目两年赚30万，这时候投哪个项目好呢？当然是投A项目，A项目一年

就回款，一年后拿着120万再投个A项目，两年后总共赚了40多万。

IRR是怎么计算的？

测算地产项目的IRR，需要每一期的现金流入、现金流出