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怀化市城区土地定级与基准地价

更新成果

（摘要）

怀化市国土资源局

怀化大地土地评估有限责任公司

湖南师范大学资源与环境科学学院

二○一三年十一月

目录

一、土地定级与基准地价更新的必要性

二、土地定级与基准地价更新的地域范围及期日2

三、土地定级与基准地价更新的主要依据.

四、土地定级与基准地价更新的工作步骤.

五、土地级别更新

六、基准地价更新

七、宗地地价修正体系更新

八、基准地价成果分析

九、主要成果

一、土地定级与基准地价更新的必要性

1、是适应社会经济和房地产市场快速发展的需要

中华人民共和国行业标准《城镇土地估价规程》规定，凡是原有

基准地价成果使用两年或有社会经济条件发生变化的，都要对基准地

价成果进行全面或局部评定，更新原成果。怀化市城区上轮土地定级

与基准地价成果是2009年8月21日由怀化市人民政府公布实施的，

至今历时四年。在此期间，怀化市城区房地产市场发生了巨大的变化，

目前土地市场价格已有大幅度的提升。2012年怀化市中心城区普通

商品住房用地招拍挂出让均价达到了1399元/平方米，比2009年的

579元/平方米翻了一番，也远远超过了上轮成果的一级住宅基准地

价740元/平方米。由此可见，随着社会经济和房地产市场的快速发

展，怀化市城区上轮基准地价已与当前市场地价水平不相协调，亟待

更新。

2、是适应城市建设用地规模扩大、城市土地质量空间格局变化

的需要

上轮土地定级范围是根据《怀化市土地利用总体规划（2006—

2020年）》确定的建设用地规划区范围、《怀化市城市总体规划（2007

—2020）》确定的近期建设规划区范围等综合确定的。但2013年怀

化市人民政府对鹤城区土地利用总体规划进行了修改，中心城区建设

用地面积由原来的68.25平方公里增加到86.39平方公里，城市建设

用地规模明显扩大。此外，随着沪昆高铁车站和经济开发区的建设、

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市政府搬迁，怀化市中心城区功能区划和经济格局发生了明显变化，

部分区域（如湖天和紫东新区）土地区位条件、商业繁华度、人口集

聚度、综合配套等影响因素也随之发生了重大变化，原有的土地级别

和基准地价水平已不能真实反映城市土地质量空间分异规律，亟待更

新。

3、是适应土地政策与市场环境不断变化的需要

基准地价是政府土地宏观调控的重要手段，政府可以通过基准地

价对土地利用、流动进行引导。自上轮基准地价成果实施以来，国土

资源部先后下发了《关于调整部分地区土地等别的通知》（国土资发

〔2008〕308号）、《关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通

知》（国土资发〔2009〕56号）、《关于进一步落实工业用地出让制度

的通知》（国土资发[2009]101号）、《关于加强房地产用地供应和监

管有关问题的通知》（国土资发[2010]34号）等文件，湖南省人民政

府出台了《湖南省征地补偿标准(2012年修订)》。国土资源部和省政

府上述新的政策和标准陆续出台，对怀化市城区房地产和土地市场发

展都产生了很大的影响，政策和市场环境的变化使上轮基准地价成果

的调控功能受到了明显的制约和影响，不能满足宏观调控的需要，亟

待开展新一轮基准地价成果更新。

二、土地定级与基准地价更新的地域范围及期日

依据《怀化市鹤城区土地利用总体规划（2006-2020年）》（2013

年修改）确定的中心城区允许建设用地和有条件建设用地范围，并与

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《怀化市城市总体规划（2007—2020）》确定的城市规划区范围相衔

接，本次土地定级与基准地价更新的地域范围东起绕城高速公路东

段，西至钟坡山东麓，北起绕城高速公路北段，南至绕城线南段及三

角滩水电站，总面积120.35平方公里（不含河流水面面积）。土地定

级与基准地价更新期日为2013