房地产估价理论与实务绪论.ppt

*1.1房地产概述学习房地产的概念，应注意以下方面：（1）房地产的实物和权益在其价值决定中都很重要。（2）区位对房地产的价值决定也很重要。（3）房地产实质上是其物质实体、权益和区位三者的结合体。*1.1房地产概述房地产土地建筑物其他土地定着物实物权益区位实体质量功能土地建筑物房地地上空间地面地下空间房屋构筑物房地产概念的总结*1.1房地产概述?1.1.2房地产的特性1.1.2.1不可移动（又称位置固定）

房地产的不可移动，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，而且要受制于其所在的空间环境。

练习：决定某一房地产价格水平高低的，主要是（???）

A、全国房地产总的供求状况???B、本地区房地产的供求状况

C、全国本类房地产的供求状况??D、本地区本类房地产的供求状况

*1.1房地产概述?1.1.2.2独一无二

?房地产的位置固定，派生出了房地产具有独一无二的特征，即不可能有两宗房地产是完全相同的。即使两处的建筑物一模一样，但由于坐落的位置不同，周围环境、景观不同，这两宗房地产实质上也是不同的。*1.1房地产概述?1.1.2.3寿命长久

?可以说土地具有不可毁灭性，建筑物虽然不像土地那样具有不可毁灭性，但是一经建造完成，寿命通常可达数十年，甚至上百年。由于具有寿命长久性，房地产可以给其占用者带来持续不断的利益。但是，通过政府出让方式取得的土地使用权是有期限的。国家规定土地使用权出让的最高年限，居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。对此点的认识在房地产估价上具有重要意义，如坐落位置很好、建筑物也很好的房地产，可能由于土地使用年限较短而价值很低。

*1.1房地产概述?1.1.2.4数量有限

?由于土地数量有限，在土地上，特别是好位置的土地上可建造的建筑物数量也是有限的。要增加房地产的供给，一是向更远的平面方向发展，如向郊区发展；二是向更高的立体方面发展，如增加建筑物的高度或密度。1.1.2.5用途多样用途多样的特点主要是对土地而言的。土地上一旦建有建筑物，其用途往往被限定，一般难以改变。因为改变的费用很高或者受原有建筑物结构的限制。土地就其本身来看，可以为多种不同的用途所使用。*1.1房地产概述?1.1.2.6相互影响??房地产的价格与其本身的用途有直接的关系，同时往往还取决于周围其他房地产的状况，易受其临近的房地产用途的影响。例如，住宅楼旁边新建一座工厂，可导致该住宅的价值下降。1.1.2.7易受限制政府对房地产的限制一般是通过下列4种特权来实现的：

??（1）警察权。如通过城市规划对土地用途、建筑高度、容积率、建筑密度和绿地率等作出规定。

??（2）征用权。政府为了社会公共利益的需要，如修公路、建学校等，可以强行取得单位和个人的房地产，即使违反这些被征用人的意愿，但要给予补偿。

??（3）征税权。政府为提高财政收入，可以对房地产征税或提高房地产税收，只要这些税收是公平课征的。

??（4）充公权。政府可以在房地产业主死亡或消失而无继承人或亲属的情况下，无偿收回房地产。*1.1房地产概述?1.1.2.8价值高大房地产的价值不仅高，而且大。其价值高即单位价值高，具体表现在单位数量的价格上。如一平方米土地或一平方米建筑面积房屋的价格，少则数百元，多则数千元，甚至上万元。1.1.2.9流动性差房地产由于价值高大，加上不可移动和独一无二，使得具体某一宗房地产的买卖不容易，一旦需要买卖，要花费相当长的时间来寻找合适的买者或卖者和进行讨价还价。*1.1房地产概述?1.1.2.10保值增值

??练习：引起房产自然增值的原因主要包括（）。A、通货膨胀；B、需求增加，引起价格上涨；C、交通条件或周围环境改善；D、装修改造、更新或增加设备。

*1.1房地产概述1.1.3房地产的存在形态房地产虽然包括土地和建筑物两大部分，但并不意味着只有土地与建筑物合成一体时才被称为房地产，单纯的土地或单纯的建筑物都属于房地产，是房地产的一种存在形态。归纳起来，房地产有下列3种存在形态：（1）土地，如对空地的估价。（2）建筑物，如对火灾发生后建筑物的损失评估。

（3）房地，最常见形态