房地产金融（第三版）课件：抵押贷款的运作.ppt

第四节抵押房屋的使用和管理一、抵押房屋的使用管理房屋抵押可以分为购买房屋的抵押和作为担保的抵押。（一）抵押房屋的使用管理（二）抵押房屋的出租、转让房地产金融（第三版）第四节抵押房屋的使用和管理二、违约后抵押房屋的处理（一）违约在以下几种情况下，借款人才处于违约地位：（1）贷款合同到期（含展期），借款人未依约偿还贷款本息。（2）借款人在贷款合同终止前就已宣告解散或破产。（3）借款人未按土地出让合同规定的建设要求完成有关建设项目。（4）当借款人在生产经营、财务或其他事项方面发生重大事件，可能会影响贷款人利益情况时。在以上情况发生时，贷款人为了自身资金的安全，有权要求对抵押房屋进行处理。房地产金融（第三版）第四节抵押房屋的使用和管理（二）处理贷款人对抵押房屋进行处理时，应按照下列程序进行：（1）发现借款人违约后，贷款人要事先通知借款人，如借款人仍不能给出有说服力的解释，贷款人才可能采取下一步措施。（2）贷款人可要求司法机关并通过一些拍卖行强迫拍卖抵押房屋。（3）贷款人是拍卖房屋的第一受益人，如拍卖收入不足偿还贷款本息时，贷款人有权向借款人另行追索；如果偿还贷款本息和有关费用之后有剩余，所余金额退还借款人。（4）对拍卖价格，借款人如认为偏低，可以提出理由阻止拍卖。房地产金融（第三版）第五节利率变化对还款额的影响一、等额还款固定利率抵押贷款要求每月还款额相同，因此也被称为等额还款或等额偿还。在每月还款额中，一部分为利息，另一部分为本金。随着还款期限的增加，所欠款项越来越少，所以每月还款额中利息所占份额越来越少，而本金数额越来越大。房地产金融（第三版）第五节利率变化对还款额的影响二、贷款期限与月还款额月还款额取决于贷款利率和期限，二者的变化影响着月还款额。房地产金融（第三版）第五节利率变化对还款额的影响三、利率调整后还款数额的计算利率的调整使贷款的月还款额发生变化。（一）本息均还法设客户还款n1个月后，贷款月利率由r变为r′，利率变动后剩余本金计算公式为：P′=P－n1m=(n－n1)P/n其中m为每期段还本数；P′为剩余本金；P为本金；n为还款月数。房地产金融（第三版）第五节利率变化对还款额的影响银行一般可以采取两种处理方法：1.固定还款期限，改变还款量由于还款期保持不变为n月，则剩余期限n′=n－n1个月，将P′、n′代入公式，利率变动后，每月偿还本金：m′=P′/n′=(n－n1)P/(n－n1)n=P/n（保持不变）每月应还利息：N′=2(n′+1)·P′·r′/2n′=（n-n1+1）P·r′/n月还款额：T=P+［(n-n1)+1］·P·r′/n房地产金融（第三版）第五节利率变化对还款额的影响2.固定月还款额，还款期限变化由于每月还款额不变，所以m′+n′=m+n则P′/n′+(2n′+1)·P′·r′/2n′=P/n+(2n+1)·P·r/2n则n′=n(2P′+P′·r′)/「2P+(P+1)·P·r-2nP′·r′」=(n－n1)·(r′＋2)/「2＋(2n＋1)r－2(n－n1)r′」房地产金融（第三版）第五节利率变化对还款额的影响（二）先息后本法经过一定期限的还款，在期前还款时客户共还本金数为：剩余本金：房地产金融（第三版）第五节利率变化对还款额的影响若利率发生波动，银行可以采取两种处理方法。1.期限固定，还款额变化由于还款期限保持不变，剩余期限n′=n-n1则变化后的月还款额：房地产金融（第三版）