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学校物业服务物业服务总体服务方案

第一节管理方式

清晰的驻场服务机构，完善的运作流程是优质服务的保证。我司将组建XX学校物业管理处，具休对XX学校物业管理采购项目进行服务管理，在实施物业服务管理过程中，及时和贵单位沟通，以便及时掌握贵单位人员服务要求，更好地为贵单位服务。达到下述的管理目标即：

管理意识超前、管理组织高效、管理人员专业化、管理方式民主化、管理方法规范化、管理手段现代化。我司拟采用以下的管理方式：

一、综合一体的管理方式

即对XX学校，统一由管理处协调管理，保持高效率运作，保证高水平管理。

在管理处实施物业管理运作过程中，我们将发挥公司和业主双向共管方式、超前引导、适时管理、适时服务的运作方式，以及软、硬件结合方式的经验，落实管理，提高效果。

二、设立驻场服务机构

（一）在此类管理模式中，所管的物业集中，建议XX学校全权代表贵单位参与项目的管理，具体监督和负责物业管理工作，这样有利于物业管理项目的顺利开展。

（二）物业管理处接受XX学校的业务指导。

（三）物业驻XX学校物业管理处为本物业管理公司专业机构，在授权下，履行“物业管理委托合同”中规定的权利、义务和责任。

（四）物业管理处实行公司领导下的项目经理目标责任制。物业管理处内部实行垂直领导。

（五）组织机构设置的原则是精于高效、一专多能。

三、建立内部管理构架

（一）机构设置

为保障校区物业治理服务优化，结合项目人文特点及行业法规，拟设立“物业治理处”，采纳“一站式”网络物业治理服务，结合现代物业治理理念和经营模式，确定物业治理组织架构及监督机制。

1.治理机构名称及监督体系

（1）公司下设项目治理机构“物业治理处”，按照物业服务合同约定对校区实施专业化、规范化的物业治理服务。

（2）后勤治理处和公司共同构成对物业治理处的监督治理。

（3）项目经理既是指挥员，又是督促检查者，当各项工作指令下达后，项目经理可通过信息反馈渠道猎取信息，对指挥机构所发出的各项指令进行综合评估和推断，纠正错误，克服工作盲点。

（4）在监督机构操纵方式中，采取例行检查和突击抽查相结合的方式进行，而监督操纵的措施以预先操纵与信息反馈操纵相结合的方式进行。

物业治理处监督机制流程图

隶属关系打算目标治理监督协同治理与服务物业治理处公司后勤治理处

隶属关系

打算目标治理

监督

协同

治理与服务

物业治理处

公司

后勤治理处

（二）组织架构图

（见第四章）

第二节工作计划

总体工作计划表

序号

工作项目

具体内容

所需时间

1

制定详细管理方案

1.总结以往的管理经验；

2.制定详细的物业管理方案。

2

人力资源组织

1.人员的招聘和调配；

2.员工的上岗培训。

3

签订委托合同

1.就管理用房及其他管理问题进行充分协商；

2.签订项目管理合同。

4

完善管理及办公条件

1.安排管理用房；

2.安排员工宿舍及其他生活用房；

3.管理所需物资的配备。

5

成立学校管理部

1.选聘派驻人员；

2.与外部建立公共关系网落。

6

制订及完善管理规章

1.导入ISO9002质量保证体系制度；

2.配合管理特点，制定和完善切合实际的各项制度。

7

物业的验收与接管、各项资料的移交

1.依据接管验收标准逐项核对，并办理书面移交手续；

2.对遗留问题作好备案，并与建筑商协商解决。

一、前期介入工作计划

（一）目的

完善建筑设施设备安装建设细节，收集掌握水电及隐蔽工程数据，图片等便于日后管理需要，为节能降耗便于管理提供完善意见，掌握各类设施设备维修配件相关信息，提供物业管理保障支撑，提前熟悉物业特点，拟定学校物业管理方案。

（二）分工

1.项目经理：全面负责本项目的介入计划制定，修改，完善；听取各专业人员的工作汇报，及时调整工作方向，聚焦工作重点；批准各专业住的工作计划，调配资源支持各专业组工作推进；加强与甲方的沟通和协调，及时了解甲方工作动态和要求；策划各方面管理方案。

2.工程前介主管：负责相关图纸收集，实地拍照备案，编写介入工作计划，收集水电设施设备相关信息；熟悉消防系统设施建设，设计和施工图纸等；提供日后管理完善意见和建议。

3.工程前介师（物业管理方向）：负责所辖楼宇建设及相关功能数据的收集；从使用角度衡量建设细节，提出合理化修改意见。收集建材和供应商信息，建立通讯录和资料档案将来备查；掌握水路主要控制点，建立水流向控制阀清单；掌握配电设备参数，以及配电房控制区域的设备配备符合等信息。

（餐饮管理方向）：负责食堂布局和功能的完善，根据国家相关法律法规向甲方提供食堂规划和建设布局意见。

4.物业事务人员：了解学校周边生活垃圾及餐厨垃圾转运工作情况；建立各类供应商名单并做好前期摸底工作；协助校方人员拟定楼宇编号和功能区设置，楼栋编号设置等工作；建立各楼层各房间钥匙清单，编制钥匙牌；

5.行政人事人