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物业公司员工流失问题探析

目前，物业公司的员工流失现象比较严重，这在很大程度上增加了公司人力资源成本，

影响了公司总体服务质量，最终导致公司利润下降。因此，对员工流失进行针对性的原因剖

析及探索相应对策有很大的现实意义。

1M物业公司员工流失现状及特点

1.1M物业公司简介及员工流失现状

M物业公司成立于1993年4月，注册资本300万元，目前具有《物业管理企业贰级资质

证书》。M物业公司目前管理的物业类型涉及住宅、写字楼、企业办公楼、服务营业厅等多种

业态，服务面积150余万平方米。近年来，M物业公司的员工流失现象严重，尤其是保安、

保洁和维修员的流失率近年来呈年递增趋势。2018年1月至4月，M物业公司离职人数共计

100人，占公司总人数的15%。

1.2M物业公司员工流失特点

(1)员工流失在一年中呈现周期性变化。从2008—2017年，M物业公司员工每年的1～3

月份出现离职高峰。(2)年龄和工龄因素。年龄和工龄与人员流动之间存在着明显的负相关关

系。也就是说，年龄越大、工龄越长，流动性就越小。M公司的新进员工多数是年轻人，工龄

短，稳定性较差。

2员工流失对M物业公司的影响

2.1增加公司人力资源成本

按照Cascio模型的描述，企业员工流失成本包括几个要素：人员替换成本、培训成本、

节约管理成本以及新老员工业绩差异。根据Cascio模型来计算，Y物业公司的员工(以保洁、

保安为例)流失成本分解。

2.2影响公司服务质量

一般情况下，员工在离职前通常工作积极性会下降，工作态度也不如以前认真负责，整

体服务水平较平时会大打折扣。此外，在员工离职后，物业公司招聘替代者也需要一定的时

间。在新员工到位前，辞职者的工作得由其他员工分担，时间长了容易导致在职者疲惫不堪，

影响其服务质量。另外，新员工往往工作经验不足，难以迅速达到原有服务水平。因此长期

以往，员工流失频繁必然会导致物业公司的服务质量下降。

2.3影响公司利润

对于物业公司而言，员工创造服务价值，而服务价值又影响业主的满意度感知，因此只

有业主满意度提高了，物业公司的利润才会增长。物业公司员工频繁流失自然会影响服务质

量进而影响到业主满意度，最终影响到公司的活力和利润增长。

2.4影响公司员工士气

在M物业公司，一部分员工的离职在一定程度上导致同事效仿，跳槽离职；还会引起在

职员工对公司前景产生怀疑，工作不安心。

3M物业公司员工流失的原因分析

3.1物业服务工作缺乏吸引力

由于社会公众对物业服务的认识不足，对物业服务行业尚存偏见，导致物业服务工作缺

乏吸引力，使其很难留住员工。M物业公司的大部分员工比较年轻，年轻人渴望有足够的平

台能施展抱负，而基层物业管理工作是琐碎繁杂的，重复工作多且单调乏味，长期以往会导

致员工身心俱疲，员工才能无处发挥，最终导致员工流失。

3.2薪酬水平较低

企业吸引和留住员工的重要因素之一就是薪酬福利待遇。而相比其他行业，物业服务行

业整体的薪酬待遇始终处于较低水平。以M物业公司为例，大多数基层员工每月薪酬在2000

元左右，社会保险也是按最低的标准购买。虽然近几年M物业公司薪酬福利水平有所提高，

但是扣除逐年上涨的个人社保费用之后，员工实际到手的工资并没有增加，难以满足从业者

的心理预期。如果员工在企业中不能提升职位，薪酬水平也很难获得明显提高，员工的工作

缺乏动力，导致员工流动到其他行业或个别待遇较高的物业公司。

3.3招聘程序简单，激励机制不健全

M物业公司缺乏长期的人员规划，招聘条件不清晰，招聘程序简单。由于员工流失频繁，

招聘时间紧迫，应聘人员只要大体符合要求，就能立马上岗工作。公司管理者较少考虑应聘

者的就业意愿、职业素养等因素，这给今后的员工流失理下了隐患。此外，M物业公司的员

工激励机制不健全，缺乏行之有效的物质和精神激励手段，员工的主观能动性无法发挥，员

工做好做坏一个样，长期如此，容易导致人员的流失。

3.4员工培训力度不够

以M物业公司为例，尽管企业管理者意识到员工素质和能力的提升对企业发展的重要性，

但由于公司盈利较少，在培训方而投入有限，再加上员工业务繁忙且不愿意占用业余时间进

行培训，导致企业的培训流于形式。一些老员工在M物业公司工作了若干年，从没有获得过

系统全面的培训，工作能力水平始终