重庆合川钓鱼城项目土地研究分析报告 .pdfVIP

重庆合川区钓鱼城项目土地研究分析

一、地块概述

1.区位概述

（1）合川区位

合川区位于四川盆地东部，地处重庆市北大门，距重庆56公里，东邻重庆市渝北区、

四川省岳池县，南靠重庆市北碚区、重庆市璧山县，西连重庆市铜梁县、重庆市潼南县，北

接四川省武胜、四川省蓬溪县。东西宽69公里，南北距58公里，全区幅员面积2356.21

平方公里。

（2）钓鱼城区位

钓鱼城及半岛地处重庆嘉陵江、渠江、涪江三江交汇处，与合阳、南屏隔江相望，钓鱼

城核心景区1.86平方公里（2790亩）；半岛规划面积6.18平方公里（9270亩）；嘉陵江南

岸前景区1.20平方公里（1800亩），共计约9.24平方公里（13860亩）。

2、基地现状

整个地块高低起伏、施工难度大，地基成本高；主要道路干道已建成。但是，目前还有

很多民房、工厂及学校等待拆迁，而且有些涉及二次搬迁。

3、周边情况

对岸区域发展不错，各方面设施及配套完善。

4、地块指标

宗地位置合川区钓鱼城半岛

用地性质休闲度假地产

半岛总面积9777亩，其中4500亩可供开发，目前有征地批文的约3000亩。

宗地具体指总建筑面积前期规划为220万平方米，可根据需要调整为350——400万平

标方米

规划对部分地区有限高9米部分仅6米，功能分区可由开发商出方案后再议

开发周期5——8年，可滚动式开发

主要指标容积率前期定为0.73，现可根据开发商要求调整，在1.17——1.33左右

挂牌低价未挂牌，预计150-220万/亩之间

5、地块价值分析

区域价值：合川位于重庆一小时经济圈范围，是重要的交通要道和经济走廊，是嘉陵江、

涪江、渠江三江交汇处，也是成渝城镇群北部经济走廊的重要经济节点。有以钓鱼城为

代表的历史文化古城资源及其他佛教圣地。

地块价值：钓鱼城半岛地处嘉陵江、涪江、渠江三江交汇处，与合阳、南屏隔江相望。

目前主要道路设施有合阳嘉陵江大桥、南屏嘉陵江大桥、钓鱼城大道、川东路和学士路。

根据半岛特点及政府要求，该地块发展方向为旅游地产性质，住宅部分可以规划为独栋、

双拼、联排及叠拼产品为主并覆盖有花园洋房，根据控规要求部分区域可以打造小高层

及高层产品。

二、合川市场分析

1、合川房地产市场概况

随着合川城北旧城改造及城南城市升级发展，目前城南和城北两大楼市主力板

块形成南北相峙局面，区域楼市呈现多元化发展，需求分流严重。城北区域目前面

市项目12个，城南目前面市项目9个。且以高层、小高层为主，价格在4800—5200

左右，别墅项目目前仅有三个在售。

2、同类型参照楼盘统计

楼盘名称占地物业类型面积区间（别墅）价格（别墅）

希尔安·江上城240亩高层、别墅、洋房160—180㎡1.1—1.2万/㎡

花滩·御榕庄4000亩高层、别墅、洋房120—350㎡1.2—1.8万/㎡

文峰古街500亩洋房、别墅180—240㎡0.8—0.9万/㎡

该地区主要以高层住宅为主，其中个别楼盘附有花园洋房及部分别墅，共二十多个盘，

只有三个盘有别墅项目，高层均在4900元/㎡左右，常规别墅均价在1万元/㎡左右，

别墅面积区间平均200㎡左右。

主要客户群还是以合川本地为主，只有少量重庆主城区客户过来置业。主要原因是重庆

北部新区还处于开发阶段、因交通瓶颈还未得到有效解决，且旅游度假产品合川较之于

武隆等县区竞争力不明显！

3、项目投资回报测算

3.1、经济技术指标

序号名称指标

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