房地产开发与经营（第四版）课件：房地产开发项目可行性研究.ppt

7.3房地产项目的风险承受能力分析7.3.2房地产项目风险分析方法二、敏感性分析1、概念：通过测定一个或多个不确定性因素的变化所导致的项目经济效果评价指标的变化幅度，了解项目预期目标受各个不确定性因素变化的影响程度，从而确定不确定性因素对于项目预期目标的敏感程度，根据因素的敏感程度大小制定相应的对策，使项目达到预期目标。7.3房地产项目的风险承受能力分析7.3.2房地产项目风险分析方法二、敏感性分析2、步骤：选择要分析的不确定性因素选定分析所用的评价指标计算不确定性因素变动引起的评价指标的变动情况判定敏感性因素提出控制敏感性因素的建议房地产开发与经营（第四版）房地产开发与经营（第四版）房地产开发与经营（第四版）房地产开发与经营（第四版）房地产开发与经营（第四版）房地产开发与经营（第四版）房地产开发与经营（第四版）房地产开发与经营（第四版）房地产开发与经营（第四版）房地产开发与经营（第四版）房地产开发与经营（第四版）房地产开发与经营（第四版）房地产开发项目可行性研究本章在介绍房地产开发项目可行性研究内容的基础上，对房地产开发项目的财务评价、国民经济评价、环境影响评价，以及不确定性分析等基本方法和内容进行了详细的介绍。7.1房地产可行性研究概述房地产可行性研究就是指在房地产项目投资决策前，通过对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目法律上是否合规、技术上是否可行、经济上是否合理，进而对多个方案进行优选的过程。可行性研究的目的是使决策科学化、程序化，提高决策的可靠性，并为项目的实施控制提供依据或参考。7.1.1房地产可行性研究的概念和作用7.1房地产可行性研究概述房地产可行性研究就是指在房地产项目投资决策前，通过对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目法律上是否合规、技术上是否可行、经济上是否合理，进而对多个方案进行优选的过程。可行性研究的目的是使决策科学化、程序化，提高决策的可靠性，并为项目的实施控制提供依据或参考。7.1.1房地产可行性研究的概念和作用7.1房地产可行性研究概述按照房地产可行性研究所处的阶段和研究的详细程度不同，可以分为投资机会研究、初步可行性研究和详细可行性研究。按照房地产可行性研究对象提供的现状条件不同，可以分为土地以及开发项目的可行性研究、房地产综合开发的可行性研究、续建房地产开发项目的可行性研究和房地产可行性研究。根据房地产项目的用途不同，可以分为居住房地产项目可行性研究、商用房地产项目可行性研究、办公房地产项目可行性研究、旅馆房地产项目可行性研究、餐饮房地产项目可行性研究、娱乐用途房地产项目可行性研究、工业用途房地产项目可行性研究、特殊用途房地产项目可行性研究、土地开发项目可行性研究等。根据房地产项目未来获取收益的方式，可以分为出售型房地产项目可行性研究、出租型房地产项目可行性研究和混合型房地产项目可行性研究。7.1.1房地产可行性研究的概念和作用7.1房地产可行性研究概述7.1.1房地产可行性研究的概念和作用可行性研究是投资决策的重要依据可行性研究是项目审批的依据可行性研究是项目资金筹措的依据可行性研究是编制设计任务书的依据可行性研究是开发商与各方签订合同的依据7.1房地产可行性研究概述7.1.2房地产可行性研究的内容和步骤项目概况市场分析和需求预测规划方案的优选开发进度安排（前期、主体、附属、交工验收，大型开发项目需分期开发，并对开发内容统筹安排）项目投资估算资金的筹集方案和筹资成本估算财务评价（销售预测、成本预测）风险分析（盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析）国民经济评价（包括社会效益评价和环境效益评价）结论房地产可行性研究的基本内容7.1房地产可行性研究概述7.1.2房地产可行性研究的内容和步骤房地产可行性研究步骤组织准备资料收集及市场调查开发方案的设计和评价、选择详细研究编写研究报告书7.1房地产可行性研究概述7.1.3房地产可行性研究报告及注意事项房地产可行性研究报告摘要封面附图附件正文目录注意事项第一，可行性研究报告的撰写要明确、翔实，尽量使其内容丰富，能反映客观事实。第二，可行性研究报告编制完成后，必须进行专家论证，以确保分析报告的科学合理性。第三，可行性研究报告各项内容应完整，不能有缺项，使其能够提供完整和全面的分析依据。7.2房地产项目的财务状况分析7.2.1反映房地产项目财务状况的指标体系效率型指标价值型指标财务净现值财务净年值费用现值费用年值财务净现