自创房地产基础知识培训教材.docx

房地产基础知识培训

第一节房地产一,房地产的概念

▲房地产的含义

房地产详细是指土地,建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：

a)????土地

b)????建筑物及地上附着物

c)????房地产物权

注：房地产物权除全部权外，还有全部权衍生的租赁权,抵押权,土地运用权,地役权,典当权等。

▲房地产业与建筑业的区分

房地产业是指从事房地产开发,经营,管理及修理,装饰,服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区分。建筑业从事勘察,设计,施工,安装,修理等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费供应多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。

▲房产,地产两者间的关系及差异

房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地全部权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地运用权。房产与地产之间存在着客观的,必定的联系，主要包括几个方面：

a)????实物形态上看，房产与地产密不可分；

b)????从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；

c)????从权属关系看，房产全部权和地产全部权是联系再一起的。

差异包括几个方面：

a)????二者属性不同；

b)????二者增值规律不同；

c)????权属性质不同；

d)????二者价格构成不同。

二,房地产的特征

▲房地产的自然特征

a)????位置的固定性；

b)????运用的耐久性；

c)????资源的有限性；

d)????物业的差异性。

▲房地产的经济特征

a)????生产周期

b)????资金密集性

c)????相互影响性

d)????易受政策限制性

e)????房地产的增值性

注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。其主要归功于房地产的重要组成部分-----土地。

三,房地产的类型

按用途划分：

a)????居住房地产

b)????商业房地产

c)????旅游房地产

d)????工业房地产

e)????农业房地产

房地产住宅的层数划分的规定：

低层住宅1—3层

多层住宅4—6层

中高层住宅12-16层

16层以上为高层住宅

四,土地运用权的获得方式：

1,出让：1．土地运用权出让，指国家将国有土地运用权在一定限内出让给土地运用者，由土地运用者向政府支付土地运用权出让金的行为。通过出让方式获得土地运用权是建立在有偿有限期运用的基础上的，该土地运用权可以在法律规定的范围内转让,出租或抵押，其合法权益受国家法律爱护

2,划拨：土地运用权划拨。土地运用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地运用者缴纳补偿,安置等费用后将该幅土地交付其运用，或者将土地运用权无偿交付给土地运用者运用的行为。在传统的安排经济体制下，我国的各种资源均由国家安排限制,调拨。土地资源的运用和安排亦不例外，主要由政府无偿拨给

五,土地成本的构成：土地出让金+拆迁费用

1,拆迁费用：货币补偿,实物补偿（回迁,搬迁）。目前较多采纳货币补偿方式。

2,土地出让金：

指市县级人民政府土地行政主管部门将土地运用权出让给土地运用者，并由土地运用者按规定的标准向国家缴纳的土地出让的全部价款

六,土地的运用限

住房用地70,工业用地50,科教,文体,卫生用地50

商业,旅游,消遣用地40,综合或其他用地50

房屋产权性质

按房屋产权性质可分为：商品房,公房,经济适用房，已购公房。

什么是商品房

商品房原是指房地产开发经营企业，经批准用于市场出售而建立的房屋称为商品房。商品房按销售对象可分为内销商品房和外销商品房。内销商品房是指房地产开发企业通过实行土地运用权出让形式，经过政府安排主管部门审批，建成后用于在境内范围（目前不包括香港,澳门特殊行政区和台湾）出售的住宅,商业用房以及其他建筑物。外销商品房是指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府安排主管部门列入正式项目安排，建成后用于向境内,外出租的住宅