房地产金融（第三版）课件：房地产开发贷款.ppt

第二节房地产开发贷款的项目评估（二）经营者素质及管理水平评价评价的基本内容包括：分析主要领导人员的经历、业绩、信誉和能力，分析企业的生产经营管理状况，评价经营管理水平。房地产金融（第三版）第二节房地产开发贷款的项目评估（三）经济技术实力评价经济实力评价主要从两方面进行：一是从企业自身发展的角度，如近三年的总资产、净资产、累计开发量、累计销售量、固定资产净值、在建工程、长期投资等情况的变化，分析借款人近几年业务拓展及经济实力增长情况；二是从目前的资产实力、开发能力来评价其在行业中所处的地位和竞争优势。房地产金融（第三版）第二节房地产开发贷款的项目评估（四）资产负债分析分析资产负债栏目的增减变化情况和原因，在综合考虑或有负债的情况下，评价其短期和长期偿债能力。资产负债分析主要有以下方法：1.查阅企业近三年的资产负债表及其附表（如存货明细表、固定资产明细表）和财务状况说明2.资产负债表的趋势分析法3.资产负债表的比率分析法4.评估中要注意未决诉讼、为其他企业担保等或有负债的分析。房地产金融（第三版）第二节房地产开发贷款的项目评估（五）资产运用效率评价资产运用效率指标是以各种周转率为计算指标，反映企业使用其经济资源的效率和有效性。主要包括存货周转率、应收账款周转率、生产能力利用率、营运资金周转率、固定资产周转率和全部资产周转率等指标。存货周转率的计算公式为：存货周转率=（产品销售成本/存货平均余额）×100%房地产金融（第三版）第二节房地产开发贷款的项目评估（六）盈利能力分析了解近三年主要开发项目的开发量、销售量、开发质量、成本费用、销售收入、税后利润及创汇等情况，分析影响盈利的原因，评价盈利能力。1.损益表的趋势分析。2.盈利能力比率分析。房地产金融（第三版）第二节房地产开发贷款的项目评估（七）现金流量分析（八）信用状况评价（九）新建企业分析重点房地产金融（第三版）第二节房地产开发贷款的项目评估三、项目建设条件评价四、市场评估（一）市场评估程序市场评估程序可分四个阶段：明确目标，确定调查对象和方法、范围，收集有关信息，分析提出结论。（二）市场评估内容市场评估内容包括国家对房地产业的方针政策、企业的竞争能力、当地整个房地产市场的供求状况、居民的消费心理等方面。房地产金融（第三版）第二节房地产开发贷款的项目评估五、投资估算和筹资评估（一）项目总投资的构成（二）投资估算评估（三）投资来源及筹资评价（四）项目投资计划评价（五）编制“项目投资来源及支出预算表”房地产金融（第三版）第二节房地产开发贷款的项目评估六、偿债能力评估（一）项目财务效益预测（二）项目财务现金流量分析1.项目财务现金流量表2.财务内部收益率房地产金融（第三版）第二节房地产开发贷款的项目评估财务内部收益率的计算公式：其中，CI为现金流入量；CO为现金流出量；（CI-CO）t为第t年的净现金流量；n为计算期；FIRR为财务内部收益率。房地产金融（第三版）第二节房地产开发贷款的项目评估3.投资回收期其计算公式为：投资回收期（Pt）=累计净现金流量开始出现正值年份数-1+上年累计净现金流量的绝对值/当年净现金流量4.净现值计算公式为：其中，FNPV为净现值；IC为行业基准收益率。房地产金融（第三版）第二节房地产开发贷款的项目评估（三）资金来源和运用分析（四）项目偿债能力评估（五）敏感性分析计算公式为：盈亏平衡点销售房源数量=年固定总成本/（单位产品价格-单位可变成本-单位产品销售税金）（