房地产开发与经营（第四版）课件：房地产用地取得与开发.ppt

第2章房地产经纪人员2土地使用权划拨的特征（1）土地使用权划拨关系中的划拨主体是特定的，即行使国有土地使用权划拨权的只能是县级以上人民政府，其他任何单位和个人无此权力。而划拨土地的使用者则可以是不特定的单位和个人。（2）划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用（如城市的存量土地或集体土地）和无偿取得（如国有的荒山、沙漠、滩涂等）两种形式，无需支付土地使用权出让金。（3）划拨土地使用权无使用期限的限制。根据法律规定，除法律、行政法规对划拨土地使用权的期限有特别规定以外，划拨土地使用权没有使用期限的限制。（4）划拨土地使用权物权属性的非独立性，与出让土地使用权不同，划拨土地使用权在未经政府主管部门批准办理出让手续或者经批准可不办理出让手续但未向国家支付相当于土地出让金的土地收益之前，不得将土地使用权转让、出租和抵押。第2章房地产经纪人员3土地使用权划拨的适用范围国土资源部根据《土地管理法》和《城市房地产管理法》的规定，制定了《划拨用地目录》。该目录规定的划拨用地范围如下：（1）国家机关用地和军事用地，包括党政机关和人民团体用地和军事用地。（2）城市基础设施用地和公益事业用地，包括城市基础设施用地、非营利性邮政设施用地、非营利性教育设施用地、公益性科研机构用地、非营利性体育设施用地、非营利性公共文化设施用地、非营利性医疗卫生设施用地、非营利性社会福利设施用地。（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地，包括石油天然气设施用地、煤炭设施用地、电力设施用地、水利设施用地、铁路交通设施用地、公路交通设施用地、水路交通设施用地、民用机场设施用地。（4）法律、行政法规规定的其他用地。6.1集体土地征收我国现行《土地管理法》第43条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”这一法律规定明确了农村集体所有的土地只能用来兴办乡镇企业，建设自用的村民住宅等，不能用于其它目的的建设用地，当然也不能进行房地产开发。房地产开发用地只能使用国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。第6章房地产用地取得与开发6.1集体土地征收6.1.1土地征收的概念及特征一般来说，土地征收是指国家或政府为了公共目的强制取得土地所有权人的土地，并依法给予补偿的行为。世界上大多数国家都有土地征收制度。英国法律称之为“强制收买”，法国、德国法律称之为“征收”，日本法律称之为“官地收回”，而我国法律则称为“土地征收”。我国《宪法》和《土地管理法》都规定了国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。具体讲，我国的土地征收是指国家为了公共利益的需要，依法将集体所有的土地有偿转为国有的措施。第6章房地产用地取得与开发6.1集体土地征收6.1.1土地征收的概念及特征我国土地征收具有以下特征：（1）土地征收以公共利益为目的。（2）行使征地权的主体只能是国家。（3）征地的标的只能是集体土地。（4）征地行为具有强制性。（5）征收土地应以土地补偿为条件。第2章房地产经纪人员6.1.2土地征收的审批根据我国《土地管理法》，土地征收实行二级审批，即国务院和省级人民政府。《土地管理法》第四十五条规定：“征收下列土地的，由国务院批准：①基本农田；②基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；③其他土地超过七十公顷的。征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。”第2章房地产经纪人员《土地管理法》第四十四条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次