房地产开发与经营（第四版）课件：房地产租赁经营.ppt

10.3.5写字楼的租约与租约谈判（1）租赁合约中的标准条款在编制标准租赁合约的过程中，业主的主要目标之一是在其所收取的租金中，尽可能少地支付相关的经营费用；而对于潜在的租户来说，则希望在支付一定租金的前提下，获得尽可能大的权利，得到尽可能多的服务。为了调和租赁双方各自意愿的差异，就形成了在写字楼出租时须共同遵守的一系列特定条款。（2）折让优惠和租户权利的授予折让优惠是业主给租户提供的一种优惠，用以吸引潜在的租户。折让优惠虽然能使租户节省写字楼的租金开支，但租约中规定的租金水平不会变化。另外的折让优惠，可能会体现在租约续期的有关条款上。10.1房屋租赁概述10.1.1房屋租赁的概念及分类（1）房屋租赁的概念根据《城市房地产管理法》，房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。（2）房屋租赁的分类按房屋所有权的性质，房屋租赁分为公有房屋的租赁和私有房屋的租赁。按房屋的使用用途，房屋租赁分为住宅用房的租赁和非住宅用房的租赁。10.1.2房屋租赁的条件根据《商品房屋租赁管理办法》，有下列情形之一的房屋不得出租：（1）属于违法建筑的；（2）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；（3）违反规定改变房屋使用性质的；（4）法律、法规规定禁止出租的其他情形。10.1.3房屋分割出租行为的限制《商品房屋租赁管理办法》严格规范了房屋分割出租行为。该办法第八条规定：“出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。”10.1.4房屋租赁合同（1）房屋租赁合同的概念及内容租赁合同是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利义务关系的协议。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括以下内容：①房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；②房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；③租金和押金数额、支付方式；④租赁用途和房屋使用要求；⑤房屋和室内设施的安全性能；⑥租赁期限；⑦房屋维修责任；⑧物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；⑨争议解决办法和违约责任；⑩其他约定。（2）租赁合同的终止租赁合同一经签订，租赁双方必须严格遵守。合法租赁合同的终止一般有两种情况：一是合同的自然终止，二是人为终止。自然终止主要包括：①租赁合同到期，合同自行终止，承租人需继续租用的，应在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同；②符合法律规定或合同约定可以解除合同条款的；③因不可抗力致使合同不能继续履行的。因上述原因终止租赁合同的，使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任的外，应当由责任方负责赔偿。人为终止的情形主要有：①将承租的房屋擅自转租的；②将承租的房屋擅自转让、转借他人或私自调换使用的；③将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途的；④无正当理由，拖欠房租6个月以上的；⑤公有住宅用房无正当理由闲置6个月以上的；⑥承租人利用承租的房屋从事非法活动的；⑦故意损坏房屋的；⑧法律、法规规定的其他可以收回的。发生上述行为，出租人除终止租赁合同，收回房屋外，还可索赔由此造成的损失。10.1.5房屋租赁双方当事人权利和义务（1）承租人的权利和义务承租人在房屋租赁期限内享有以下权利：①在租赁合同的约定期限内取得房屋使用权。②按租赁合同的规定，要求出租人及时修缮房屋。③经出租人同意，可以将承租房屋的全部或者部分转租给他人。④在同等条件下，承租人享有优先购买权。⑤在租赁期限内，承租的住宅用房因国家建设需要拆迁，承租人有获得安置的权利。承租人在房屋租赁期限内应承担以下义务：①按期交纳房租，如拖欠租金，应当向出租人支付违约金。②按照房屋的性能合理地使用承租的房屋。③承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。④应当遵守当地人民政府对于出租房屋的管理规定。（2）出租人的权利和义